Tempo, w jakim w naszym kraju powstają nowe biurowce, budzi ryzyko występowania znaczącej nadpodaży. Sytuacja jest jednak korzystna z punktu widzenia wynajmujących oraz wdrażania rozwiązań z obszaru zrównoważonego rozwoju.
Według danych z raportu Cushman & Wakefield: „Poland Office Market Snapshot Q3 2017”, ilość powierzchni biurowej w dziewięciu kluczowych lokalizacjach w naszym kraju wynosi 9,16 mln mkw. W budowie jest kolejne 1,44 mln mkw. Choć popyt jest stabilny i prognozy nie przewidują, by miało się to zmienić, rosnąca w dużym tempie podaż – szczególnie w Warszawie – może okresowo znacząco przewyższać zapotrzebowanie rynku. Odsetek pustostanów osiąga średnią wartość 11,6 proc. – od 6,7 proc. w Łodzi do 12,9 proc. w stolicy. Wzrost tej wartości jest oczywiście niekorzystny z punktu widzenia wynajmujących, jednak z perspektywy najemców i środowiska ma swoje dobre strony. – W przypadku każdego budynku inwestor musi sobie odpowiedzieć na pytanie, czy lepiej ponieść wyższe koszty wyposażenia na początku i postawić na bardziej zaawansowane techniczne, energooszczędne instalacje czy raczej zminimalizować wstępne nakłady i zdecydować się na tańsze, ale mniej wydajne systemy – mówi Maciej Gronert, projektant oświetlenia TRILUX Polska. – Na rynkach, gdzie dominującym sposobem użytkowania powierzchni jest jej wynajmowanie, pokusa, by przełożyć koszty na eksploatujących budynek wynajmujących i zaoszczędzić na inwestycji jest wyjątkowo duża. W związku z tym, efektywne i dające światło doskonałej jakości, ale stosunkowo droższe oświetlenie LED w przypadku biur nie było dotychczas wyborem tak oczywistym jak w obiektach przemysłowych, które budowano dla konkretnego odbiorcy na długie lata. Obserwujemy, że sytuacja stopniowo zmienia się na korzyść nowoczesnych rozwiązań– wyjaśnia Gronert. W sytuacji, gdy podaż rośnie szybciej od popytu, naturalnym procesem jest zaostrzanie się konkurencji. Możliwość wyprowadzenia się klientów do bardziej atrakcyjnej lokalizacji motywuje nowych graczy do tworzenia ładniejszych, bardziej funkcjonalnych i energooszczędnych niż istniejące biur. Sygnałem pobudzenia w tym obszarze są takie zjawiska, jak: powstanie w 2014 roku Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Wspierania Budownictwa Zrównoważonego, upowszechniająca się w niesamowitym tempie certyfikacja biurowców (42 proc. nowopowstałych obiektów) i wdrażanie nowych procedur tego typu (WELL!). Z drugiej strony, chcąc utrzymać klientów, najemcy modernizują powierzchnię istniejących nieruchomości. Choć więc wciąż słychać głosy zwolenników opraw świetlówkowych, argumentujących, że przy ośmiogodzinnym trybie pracy czas zwrotu z inwestycji w LED jest dość długi, coraz większe znaczenie ma także jakość światła, design opraw oraz wyniki w rankingach energooszczędności. Dobrą ilustracją obecności tego trendu na Zachodzie jest całościowa modernizacja, której dokonała w swojej centrali największa szwajcarska firma ubezpieczeniowa.
Case Study: kompleksowa modernizacja biurowca z lat 60
Mobiliar to najstarsze w Szwajcarii prywatne przedsiębiorstwo ubezpieczeniowe. Od założenia w 1826 roku jako „Szwajcarskie Towarzystwo Wzajemnego Ubezpieczenia Mebli Przeciw Pożarom” działa jako spółdzielnia. Wzniesiony w latach 60 budynek, w którym mieści się obecnie siedziba firmy, przeprojektowano, by spełniał wymagania szwajcarskiego standardu certyfikacji MINERGIE. Szanując architektoniczne dziedzictwo, zachowano historyczną elewację oraz klatkę schodową z częściowo przeszkloną kopułą. Nie ingerując w konstrukcję nośną budynku, na wyższych piętrach wyburzono ścianki działowe, zyskując zupełnie nowy wymiar przestrzeni. Wprowadzono także szereg innowacji technologicznych.
– W zakresie technologii oświetleniowej, zrezygnowano z systemu działającego w oparciu o świetlówki T8 na rzecz dopasowanych wzorniczo do koncepcji przestrzennej biur, eleganckich opraw diodowych, wykorzystujących najnowsze osiągnięcia techniczne – relacjonuje Maciej Gronert. – Mikropryzmatyczna struktura powierzchni rozwiązania jest przezroczysta, gdy lampa jest wyłączona. Gdy się ją uruchomi, daje jednorodne światło, które dzięki systemowi Binary Light Guide nie generuje przykrego efektu olśnienia. Co więcej, w porównaniu ze stosowanymi wcześniej w budynku oprawami ze świetlówkami T8, rozwiązanie zużywa 50% mniej energii – opowiada projektant oświetlenia TRILUX Polska. By zmaksymalizować oszczędności, w obiekcie wdrożono także centralny system podgrzewania wody z użyciem baterii słonecznych oraz zaawansowane zarządzanie energią termiczną dzięki pompie ciepła i rekuperacji. Panele fotowoltaiczne pozwalają również pozyskiwać prąd. Przykłady takie jak ten pokazują, że zrównoważone budownictwo staje się trendem istotnym na tyle, by w modernizacji na pierwszy plan wychodziły nie koszty inwestycji, ale prestiż obiektu, jakość funkcjonowania w jego przestrzeniach oraz innowacyjne, zielone technologie, pozwalające oszczędzać energię i do minimum ograniczać emisję CO2.
Źródło: Trilux