Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami istnieją cztery podejścia do wyceny nieruchomości. Na inwestycyjnym rynku handlowym, biurowym i magazynowym powszechne jest wykorzystanie podejścia dochodowego – jest to metoda inwestycyjna z techniką kapitalizacji prostej. Wynika to z natury tych nieruchomości – generują one dochód, który można prognozować.
Do wyceny przyszłych stałych dochodów, a więc de facto wartości nieruchomości, wykorzystywany jest poniższy wzór:
Wartość nieruchomości = stały dochód roczny z nieruchomości / stopa kapitalizacji
Na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych stopę kapitalizacji z angielskiego nazywa się yield. W związku z tym, że dochód generowany przez dany obiekt jest względnie stały, to właśnie yield ma największy wpływ na ostateczną cenę nieruchomości. Można powiedzieć, że inwestor kupujący nieruchomość, de facto kupuje dochód, jaki ona generuje. Dla inwestora dokonującego zakupy yield to nic innego jak oczekiwana stopa zwrotu brutto z inwestycji w nieruchomość.
To czy yield jest wysoki czy niski, a więc czy kupowany dochód jest odpowiednio „tani” czy „drogi”, uwarunkowane jest ryzykiem inwestycyjnym związanym z daną nieruchomością, ale również sytuacją na rynku inwestycyjnym (miedzy innymi rentownością inwestycji alternatywnych). Zastosowanie ma tutaj więc zasada premii za ryzyko jak i prawo popytu i podaży.
Najlepsze nieruchomości na rynku, takie jak wysokiej klasy wieżowce biurowe w centrum Warszawy, innowacyjne galerie handlowe dominujące w największych polskich miastach, czy nowoczesne parki magazynowe w najlepszych lokalizacjach, cechują się niskim ryzykiem inwestycyjnym, a więc również niskimi stopami zwrotu. Dochód generowany przez te nieruchomości jest niejako „droższy”, ponieważ ryzyko polegające na tym, że będzie on niższy w następnych latach, jest niskie. Będzie to atrakcyjny produkt na przykład dla towarzystw ubezpieczeniowych, które unikają ryzyka.
Natomiast przestarzałe budynki biurowe zlokalizowane na obrzeżach miast, mało odwiedzane galerie handlowe czy parki logistyczne nieprzystosowane do wymagań najemców, charakteryzują się wysokimi stopami kapitalizacji. Inwestor, który zdecyduje się na ich zakup, przedstawi niższą cenę, aby zrekompensować sobie wysokie ryzyko inwestycji – na przykład problem ze znalezieniem najemców, co ma bezpośredni wpływ na obniżenie rocznego dochodu generowanego przez taką nieruchomość.
Przykładowo, pewien wysokiej klasy biurowiec generuje roczny dochód wynoszący 10 milionów euro. Inwestor zainteresowany zakupem tej nieruchomości ocenia ryzyko związane z tą inwestycją i składa ofertę na poziomie stopy kapitalizacji 5%. Oznacza to, że zapłaci za ten biurowiec 200 milionów euro (EUR 10 mln / 5% = EUR 200 mln). Jeżeli jego oferta zostanie zaakceptowana, to nieruchomość ta co roku będzie generowała dochód równy 5% zapłaconej przez niego ceny i po 20 latach wygenerowany dochód zrówna się z ceną zakupu, a więc nominalnie inwestycja zwróci się w dwadzieścia lat.
Poniższy wykres przedstawia zmiany stóp zwrotu dla najlepszych nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich 15 lat. Od 2003 roku nieprzerwanie obserwujemy spadek stóp kapitalizacji, co uwarunkowane jest dojrzewaniem rynku, ponieważ inwestorzy oceniają polskie nieruchomości jako coraz mniej ryzykowne inwestycje, oraz luzowaniem ilościowym (z ang. quantitative easing). Mimo to stopy kapitalizacji w Polsce nadal są wyższe od tych obserwowanych na zachodzie Europy (przykładowo, zgodnie z raportem Cushman & Wakefield „Global Investment Atlas 2019”, stopy kapitalizacji na rynku biurowym w Niemczech wynoszą 2,50%, we Francji 3,00%, a w Hiszpanii 3,50%), co przekłada się na rekordowe wyniki wolumenów inwestycyjnych obserwowanych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.
Autor: Aleksandra Sierocińska, Investment Surveyor, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield
