2021 rok był dla sektora logistyczno-magazynowego rekordowy. I to pomimo trudnego otoczenia społeczno-gospodarczego. Zamykając trzeci kwartał 2021 roku mieliśmy w sumie 5 mln mkw. wynajętej powierzchni, czyli o niemal 30 proc. więcej niż rok wcześniej. Rekordowo dużo powierzchni było też w budowie, bo 3,7 mln mkw. Pustostanów było za to mało. W całej Polsce ich poziom był poniżej 5 proc. i to w warunkach, w których aż 40 proc. rozpoczynanych inwestycji to budowy spekulacyjne. Podobnej dynamiki wzrostu spodziewam się w tym roku. Motorem napędowym sektora pozostanie rozwój e-commerce. Najemcy mogą się jednak spodziewać wzrostu stawek czynszu.
E-commerce motorem napędu
Popyt na rynku magazynowym generują przede wszystkim firmy z sektora e-commerce. W Polsce rośnie sprzedaż online – klienci, którzy zaczęli kupować w ten sposób, utrzymali ten nawyk, co nakręca rozwój infrastruktury, niezbędnej do sprawnej obsługi rosnącej liczby zamówień. Chodzi tu m.in. o magazyny dystrybucyjne czy magazyny zwrotów. W związku z tym, że wiele firm jest obsługiwanych przez wyspecjalizowane firmy logistyczne, one również generują zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe.
Poprawy kondycji oczekuje sektor automotive. Choć z danych GUS wynika, że w 2021 roku w porównaniu do 2019 roku produkcja samochodów osobowych w naszym kraju spadała ponad 3-krotnie, to w tym możemy mieć odbicie. Jak wynika z raportu Exact Systems „MotoBarometr 2021”, w opinii 32 proc. przedstawicieli zakładów motoryzacyjnych wolumeny produkcyjne zostaną odbudowane za 2-3 lata, a w opinii 31 proc. – do końca tego roku. Ponadto, coraz większy nacisk sektora na elektryki zwiększy zapotrzebowanie na nowe powierzchnie konieczne do magazynowania baterii do samochodów elektrycznych czy innych podzespołów.
Warto też zwrócić uwagę na sektor produkcyjny, który w pandemii uświadomił sobie wagę dywersyfikacji swoich działań i uniezależnienia od jednej geografii. Firmy, które do tej pory działały głównie w Azji, będą w 2022 roku poszukiwać nowych miejsc produkcyjnych w Europie.
Zielone magazyny
W tym roku będzie kontynuowany trend związany z zielonym budownictwem w sektorze magazynowym. Widzimy nastawienie na zrównoważone budownictwo zarówno po stronie najemców jak i deweloperów. Ci pierwsi coraz częściej biorą pod uwagę kwestie związane z ESG wybierając odpowiedni budynek. Natomiast deweloperzy, chcąc się wyróżnić spośród swojej konkurencji, stawiają na zrównoważone rozwiązania, które podnoszą atrakcyjność budynku. Ponadto, magazyn to inwestycja wieloletnia, która musi być atrakcyjna dla inwestorów również za kilka lat. A już teraz nikt nie ma wątpliwości, że zrównoważone budownictwo to przyszłość. Po pierwsze dlatego, że dostępność zielonych rozwiązań rośnie, przy jednoczesnym spadku ceny. Po drugie, trzeba pamiętać, że uwarunkowania prawne i różnego typu dyrektywy zobowiązują do sięgania po zielone rozwiązania.
Wyższe czynsze 2022 roku
W 2021 roku odnotowaliśmy ponad 20 proc. wzrost kosztów budowy, co ostatecznie wpływa na budżet dewelopera związany z inwestycją. To ma swoje przełożenie na czynsze. Do tej pory były stabilne, ale w trzecim kwartale 2021 roku coś na rynku drgnęło. Nie we wszystkich lokalizacjach, ale stawki za najem poszły w górę, a epicentrum tego trendu zobaczymy w 2022 roku. Będzie to tym bardziej odczuwalne, że czynsze są regulowane w euro, które aktualnie jest silną walutą.
Na koniec, czynnikiem, który mocno wpłynie na sektor w 2022 roku, będzie dostępność pracowników. Wiele branż ma problem z zapewnieniem sobie odpowiedniej siły roboczej i te problemy dotkną też sektora magazynowo-logistycznego.
Beata Hryniewska, Szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE
