W nieodległej przyszłości pod szyldem Aurec Home w Warszawie powstanie osiedle wybudowane zgodnie z wymogami zrównoważonego budownictwa. Na czym polega ten trend ?
Przede wszystkim na stosowaniu nowocześniejszych, trwalszych i bardziej ekologicznych materiałów. Nasza firma wykorzystuje niektóre wyroby po recyklingu. Kolejnym elementem jest stosowanie paneli słonecznych, które w częściach wspólnych osiedli montowane są już od niemal pół wieku. Czasami używa się ich do podgrzewania wody w łazienkach. Podczas jednej z pierwszych inwestycji, realizowanych przeze mnie w oparciu o zrównoważone budownictwo, rozdzielaliśmy wodę z kanalizacji. Odbierana ze zlewów, umywalek i pryszniców była odprowadzana do specjalnego zbiornika, oczyszczana w nim i używana do nawadniania oraz wykorzystywana w miejscach publicznych. Jak widać zrównoważone budownictwo przejawia się w wielu aspektach – wspólnym mianownikiem jest ekologia i przyjazność dla otoczenia, a zwłaszcza mieszkańców.
Jak rozumieć określenie „wyroby po recyklingu”?
Nie podoba mi się, kiedy ktoś wykorzystuje naturalny kamień do pokrycia budynku. Niepotrzebnie niszczy kawałek natury. Dużo lepiej wykorzystać tworzywo z recyklingu do wyprodukowania sztucznych paneli. Są one dużo bardziej wytrzymałe, a także ekologiczne. Wykorzystujemy materiały wcześniej używane, nie niszcząc świata. Do tego jakość tych materiałów jest dużo lepsza, Nie można jej kontrolować w wypadku materiałów naturalnych. Kamień absorbuje wodę, zatem nie ma pewności, że panel naturalny będzie miał jednakową strukturę na całej długości. Z tego względu bezpieczniej i ekonomiczniej jest używać materiałów przetworzonych niż kamienia.
Aurec Home planuje budować ekologiczne osiedla. Kiedy ten trend pojawił się na Zachodzie i kiedy dotarł do Polski?
Myślenie ekologiczne w budownictwie zaczęło się 20-30 lat temu. Oczywiście rozwijało się stopniowo. Początkowo na bardzo małą skalę, z czasem jego znaczenie rosło. Polega głównie na zastosowaniu odpowiedniej izolacji termicznej, stosowaniu materiałów z recyklingu, wydajności obiegu wody czy wykorzystywanie paneli słonecznych. Kiedy przybyłem tu 11 lat temu, zaczęliśmy od kilku pomysłów. Troska o większą wydajność w obiegu wody była wtedy w Polsce mniejsza niż na przykład w Izraelu, gdzie dostęp do wody jest sprawą decydującą. To był jeden z pierwszych elementów zrównoważonych osiedli. W Polsce sprawa jest mniej dramatyczna, choć ostatnio oszczędzanie wody staje się coraz ważniejsze. Coraz więcej się mówi o potrzebie racjonalnego jej wykorzystywania przy nawadnianiu miejsc publicznych. Zwiększa się wykorzystanie wody oczyszczanej. Coraz większe znaczenie ma deszczówka. Na naszych osiedlach chcemy więcej z niej korzystać, żeby nie zużywać zbyt dużo wody z rzek. Będziemy tworzyć zbiorniki, rodzaj sztucznych jezior, zasilanych głównie wodą deszczową, przy których mieszkańcy będą mogli wypoczywać.
Słyszy się, że ocieplanie budynków styropianem jest tanie, ale po kilku latach pojawia się na nich pleśń. Jakie są nowocześniejsze metody izolacji termicznej?
Dzisiaj w budownictwie używamy materiałów o odpowiedniej gęstości, które lepiej izolują termicznie budynek. To również materiały z recyklingu, których parametry izolacyjne są dużo lepsze. Dzięki nim ściany mogą być cieńsze, a jednocześnie lepiej izolować. Kiedy mamy bardziej wydajną izolację, oszczędzamy energię i mniej płacimy za ogrzewanie. Tu nie tylko chodzi i nasze pieniądze, ale i bezpieczeństwo świata.
Zwraca Pan uwagę na aranżację przestrzeni wspólnej na osiedlach w taki sposób, by były one przyjazne rodzinom i pomagały w tworzeniu więzi między mieszkańcami. Jakie są niezbędne elementy sprzyjając takim działaniom?
Mówimy przede wszystkim o terenach zielonych, przedszkolach na terenie osiedla czy placach zabaw. Ponadto większość projektów przewiduje miejsca do dbania o zdrowie i sylwetkę, czyli plenerowe i kryte siłownie. Potrzebne są ścieżki rowerowe i miejsca dla rolkarzy i deskorolek. Widzimy coraz więcej osób biegających, dlatego ważna jest także przestrzeń do biegania,. Nasze place zabaw będą łączyć zabawę z edukacją. Można umieścić urządzenia, pokazujące jak się rozchodzi dźwięk, czy działanie innych praw fizyki. Takie elementy są coraz bardziej powszechne w nowoczesnej zabudowie mieszkaniowej.
Jednym z ekologicznych wyzwań jest także recykling. Potrzeba pięć różnych pojemników w kuchni oraz altankach śmietnikowych.
Nie wierzę w skuteczność rozdzielania odpadków na pięć grup. Powinny być najwyżej 3 grupy. Kiedy idę do osiedlowego śmietnika, nie wiem, co gdzie wrzucać, jakie są znaczenia kolorów pojemników. Ostatnio byłem w Kanadzie i zauważyłem, że tam odpady dzieli się tylko na 2 grupy. Plastik i papier w jednym pojemniku oraz reszta w drugim. Nowe zasady segregacji śmieci obowiązują w Polsce dopiero od około roku. Niestety altanki śmietnikowe w Polsce są zbyt małe, aby pomieścić pięć różnych kontenerów, podobnie jak kuchnie, aby pomieścić pięć różnych koszy na odpady.
Niemniej trzeba się stosować do obowiązujących przepisów. Jak pańska firma ma zamiar to zrobić?
Altanki śmietnikowe muszą być większe, by pomieścić wszystkie pojemniki. Może uda nam się budować trochę większe kuchnie. Problemem jest to, że ilość odpadów produkowanych przez gospodarstwa domowe się nie zmniejszy, będzie tylko inaczej dzielona. Musimy się więc poważnie zastanowić, jak możemy pomieścić je w małej kuchni. W Polsce, podobnie jak w Izraelu, śmieci najczęściej są trzymane pod zlewem, trudno będzie tam zmieścić 5 pojemników. Ja nie trzymam już tam śmieci, mam kilka mniejszych koszy, które opróżniam codziennie. To moje zadanie w domu rodzinnym.
Pracuje Pan w Polsce 11 lat. Jak w tym czasie zmienił się tutejszy rynek budownictwa mieszkaniowego?
Kiedy przyjechałem do Polski w 2008 r., zaczynała się światowa recesja. Pierwsze trzy lata były walką ze skutkami kryzysu. Choć w Polsce to nie był kryzys, a raczej spowolnienie. Rynek mieszkaniowy znacznie zwolnił i zaczął się rozwijać dopiero od 2012 r. Jednak znacząca poprawa nastąpiła w 2016 r. Wtedy pojawiło się więcej mieszkań i ich cena rosnąć. Bardzo wyraźnie zmieniły się też koszty budowy, co miało wpływ nie tyle na standard mieszkań, co na rodzaj używanych materiałów. Kiedy przyjrzymy się elewacjom budynków budowanych w roku 2007, większość z nich była pokryta kamieniem i innymi drogimi elementami. Później deweloperzy zrezygnowali z tych materiałów, poprawiła się jakość elementów gipsowych, które zaczęły zastępować elementy kamienne. Drugą zauważalną zmianą było zmniejszenie metrażu mieszkań. W latach 2007-2008 budowano większe lokale niż dziś, a ponieważ obniżyły się koszty kredytów, na rynku pojawili się inwestorzy, którzy wykupują około 20-25% mieszkań, koncentrując się na małych mieszkaniach, stanowiących znaczącą częścią rynku nieruchomości.
A jak zmieniło się przez te lata podejście: architektów, deweloperów i wykonawców?
Kiedy przyjechałem do Polski, architekci, inżynierowie i inne osoby zaangażowane w budownictwo prezentowali bardzo wysoki poziom wiedzy i doświadczenia. Porównując ich do odpowiednich specjalistów na Zachodzie czy w Izraelu, nie widziałem istotnej różnicy. W poprzedniej firmie część architektów pochodziła z Izraela, ale szybko z nich zastąpiliśmy Polakami. Powód? Doświadczenie i znajomość nowoczesnych trendów. Architekci i wykonawcy coraz lepiej rozumieją wpływ projektu na koszty budowy. Niemniej w pierwszej kolejności muszą sprostać oczekiwaniom naszych klientów. Jeśli chodzi o deweloperów, z powodu sześcioletniej recesji konkurencja stała się dużo bardziej ostra. Obniżyły się marże i musimy zastanowić się nad sensem każdej wydanej złotówki. Kiedyś, gdy zyski sięgały 30%, można było być bardziej rozrzutnym. Kiedy zysk wynosi 10%, trzeba zastanawiać się nad każdym wybranym elementem inwestycji. Z punktu widzenia marketingowego dzisiaj cała promocja jest nastawiona na sprzedaż. Tym samym jest bardziej agresywna. Trzeba zwracać uwagę klienta na jakość, dodatkowe korzyści, no i oczywiście cenę. Kiedy przyjechałem do Polski, głównie zwracano uwagę na jakość, mało kto się przejmował ceną.
Jak się zmieniło nastawienie klientów?
Przede wszystkim pojawiło się więcej inwestorów, traktujących mieszkania jako lokatę kapitału. Oni nie są wybredni. Natomiast kupujący mieszkanie dla siebie sprawdzają każdy szczegół, a przede wszystkim jakość. Myśleliśmy, że zmieni się trochę podejście do wykończenia mieszkań, ale i ono jest stałe. Większość sprzedajemy w stanie deweloperskim – bez podłóg i zabudowy kuchni. Czasem oferujemy taką opcję, ale niewielu klientów ją wybiera. Rozumiem takie podejście. Widzę bowiem, jak wysoką jakość usług oferują małe firmy wykończeniowe i jak wiele ich działa na rynku. Z naszej perspektywy tak jest lepiej.
Przybył Pan do Polski z innego kręgu kulturowego. Co zaskoczyło Pana u nas?
Największym zaskoczeniem było zachowanie ludzi. Przedstawię anegdotkę. Spotkania związane z organizacją projektu zawsze gromadzą grupę ludzi. Czasem kilkanaście osób – inżynierów, budowlańców, hydraulików, itd. W Izraelu, kiedy wchodzimy na takie spotkanie, słychać wielki hałas. Nie wiadomo, co kto mówi. Tutaj każdy słucha, mówi kiedy przyjdzie jego kolej, nikt nikomu nie przeszkadza. Ludzie są cierpliwi. Nawet, jeśli muszę czekać godzinę, by powiedzieć jedno zdanie. I wyniki takich spotkań są dużo lepsze. Druga sprawa – procedury. Polaków zaskoczy to, co powiem, ale procedury uzyskania pozwolenia na budowę czy jakiegokolwiek innego dokumentu od przedstawicieli władz tu są dużo sprawniejsze. Żeby dostać warunki zabudowy w Tel Awiwie, trzeba czekać 20 lat. W Warszawie wystarczy rok, półtora. Zaskoczeniem dla mnie było, że w kraju teoretycznie mniej rozwiniętym od Izraela procedury są dużo prostsze i bardziej wydajne. Obawiam się jednak, iż ze względu na przepisy Unii Europejskiej, dotyczące ochrony środowiska czas się wydłuży. Doświadczyłem już tego na własnej skórze. Na decyzję środowiskową musiałem czekać pół roku. Kiedy ten proces się wydłuża, w ostatecznym rozrachunku wpływa na cenę mieszkań. Byłem też zaskoczony bardzo wysokim poziomem organizacji budowy i pracowników budowlanych. Kiedy przychodzi się na budowę praca wre, jest czysto, każdy zna swoje miejsce. Terminy są dotrzymywane. Jestem świadomy, że jeśli rynek się powiększy i zwiększy się liczba pracowników zagranicznych, może obniżyć się jakość i wydajność. Po prostu polscy budowlańcy są dużo lepsi i lepiej znają zarówno regulacje prawne, jak i uwarunkowania kulturowe.
Rozumiem, że powyższe problemy mogą dotyczyć także warszawskich przedsięwzięć prowadzonych przez Aurec Home.
Poziom umiejętności pracowników z Ukrainy i Białorusi jest niższy niż Polaków, ale oni nie wpłyną wyraźnie na jakość pracy, bo widać, że się dobrze adaptują. Problem pojawi się, kiedy podobnie jak do Izraela, przybędą do nas robotnicy z Chin czy Rumunii. Nasze budowy zaczną wyglądać jak wieża Babel – zbyt wiele języków. Takie ekipy przyjeżdżają na trzy miesiące, potem zastępują je nowe. Wtedy trudno mówić o adaptacji. Chciałbym, aby na naszych budowach pracowali jak najlepsi pracownicy, bo zagwarantują dobrą jakość wykonania, a ona jest naszym priorytetem.
Rozmowa ze Shragą Weismanem, prezesem Aurec Home, marki stawiającej na budowę w Polsce ekologicznych osiedli, zgodnie z trendem zrównoważonego budownictwa.
