Zainteresowanie nową przestrzenią magazynową w Polsce rośnie w niespotykanym dotąd tempie. Ogromny popyt sprawia, że nowe hale muszą powstawać coraz szybciej, rośnie także odsetek powierzchni budowanych spekulacyjnie. Aby zwiększyć atrakcyjność przestrzeni nieobjętych umową najmu, deweloperzy muszą stawiać na sprawdzone lokalizacje oraz uniwersalne technologie budowy. Na czele listy wymagań najemców znajdują się m.in. te dotyczące określonej wysokości magazynu oraz wysokiej odporności ogniowej budynku. Jak generalni wykonawcy spełniają te wymagania?
Rynek magazynowy – rosnący popyt na przestrzeń i nowe wymagania najemców
Całkowity popyt na powierzchnię logistyczną w Polsce w 2021 r. był o około 58% wyższy niż rok wcześniej i sięgnął prawie 5,4 miliona mkw. Wybudowana w ubiegłym roku przestrzeń zwiększyła o 2,9 mln mkw. całkowite zasoby magazynowe, które na koniec grudnia wyniosły 23,8 mln mkw. Warto zwrócić uwagę na zasady, na jakich deweloperzy oferują obecnie powierzchnie, w szczególności na znaczący udział powierzchni spekulacyjnych. Na koniec 2021 r. wyniósł on prawie 47%, czyli niemal dwukrotnie przewyższył wskaźnik z 2020 r. To ogromny wzrost świadczący o dobrej koniunkturze na rynku magazynowym oraz optymistycznych nastrojach deweloperów, którzy widzą potencjał w jego dalszym rozwoju.
– Choć popyt na przestrzeń magazynową dostępną niemal od ręki ciągle rośnie, to deweloperzy decydujący się na takie inwestycje muszą zadbać o ich atrakcyjność. Liczy się nie tylko dobra lokalizacja, która pozwoli na sprawne prowadzenie działalności najemcy w przyszłości, ale także właściwości technologiczne budynku, w tym jego wysoka odporność ogniowa, którą zapewniają odpowiednio dobrane materiały budowlane oraz specjalistyczne instalacje. Widzimy, że takie rozwiązania – dotychczas stosowane przede wszystkim w obiektach mających umowę przednajmu lub wręcz budowanych w formule BTS na zamówienie konkretnego klienta – coraz powszechniej wykorzystywane są także w przypadku magazynów spekulacyjnych. Zwiększa to uniwersalność przestrzeni, a tym samym szanse na jej szybki wynajem – wyjaśnia Rafał Bredow, Konstruktor w firmie Commercecon, która od wielu lat specjalizuje się w budowie hal logistycznych dla największych w kraju deweloperów.
Odporność ogniowa – co to takiego?
Odporność ogniowa, zwana także ognioodpornością, to nic innego jak zdolność poszczególnych materiałów, z jakich wykonane zostały elementy budynku, do spełnienia określonych warunków w przypadku narażenia na bezpośrednie działanie ognia, np. w trakcie pożaru. Odporność ogniowa dotyczyć może całego budynku lub jego elementu np. konstrukcji ściany czy stropu. Odporność ogniową elementów budynków określa się za pomocą trzech podstawowych kryteriów tj. nośność ogniowa – R, szczelność ogniowa – E oraz izolacyjność ogniowa – I, a także odpowiedniej liczby. Mówi ona, jak długo podczas pożaru element budynku spełni swoje funkcje i określone wymagania odporności ogniowej, np. REI120 oznacza, że element spełnia wymagania szczelności, nośności i izolacyjności przez 120 minut od pojawienia się ognia. – Aby przegroda mogła spełnić warunki odporności ogniowej, jej wszystkie elementy muszą odpowiadać podanym wymaganiom. Dla przegrody, którą tworzą słupy i belki prefabrykowane, a także ścienne płyty warstwowe, wszystkie przekroje muszą spełniać wymagania normowe dotyczące klasy ognioodporności. W przypadku elementów żelbetowych, o ich ognioodporności decyduje schemat statyczny, przekrój poprzeczny oraz otulina zbrojenia – wyjaśnia Łukasz Andrzejewski, kierownik Działu Projektowego w firmie BETARD, która specjalizuje się w produkcji prefabrykatów betonowych dla budownictwa.
Uniwersalna hala magazynowa – stalowa czy żelbetowa?
Przy wznoszeniu wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych najczęściej wykorzystuje się szkieletowe ustroje konstrukcyjne. Główną konstrukcję nośną stanowią w nich dźwigary dachowe oparte na słupach, które z kolei mocowane są do stóp fundamentowych. Z uwagi na materiał, z jakiego wykonywane są wspomniane elementy, hale magazynowe możemy podzielić na stalowe, żelbetowe oraz hybrydowe. Pierwsze, wyróżniają się lekką, smukłą budową, która pozwala osiągać bardzo duże rozpiętości konstrukcji.
Jednak w przypadku hal magazynowych o wysokich wymaganiach ognioodporności, stalowe elementy konstrukcyjne się nie sprawdzą – charakteryzują się bowiem znacznym osłabieniem ich własności mechanicznych pod wpływem działania wysokiej temperatury. Jak wskazuje ekspert Commercecon, wówczas do budowy hali o takich wymaganiach należy wykorzystać elementy żelbetowe wykonane z betonu zbrojonego prętami żebrowanymi lub/i stalą sprężającą. – Choć budynki wznoszone w technologii żelbetowej cechują się większą masywnością w porównaniu z konstrukcjami stalowymi, a sam beton jest materiałem o wielokrotnie niższej wytrzymałości na rozciąganie niż stal, to w kwestii odporności ogniowej sprawdza się od niej zdecydowanie lepiej. Wykazuje naturalną odporność ogniową, dzięki czemu wykonane z niego elementy nośne zazwyczaj nie wymagają dodatkowych zabezpieczeń przed działaniem pożaru, a sam budynek zapewnia znacznie większe bezpieczeństwo pożarowe przebywającym w nim ludziom oraz mieniu.
Słupy żelbetowe wykonuje się na indywidualne zamówienie generalnego wykonawcy w specjalizowanych zakładach prefabrykacji – Commercecon od lat współpracuje w tym zakresie z firmą BETARD. Po dostarczeniu ich na budowę, wykwalifikowane i doświadczone brygady montażowe dokonują montażu, wykorzystując w tym celu wyspecjalizowane maszyny budowlane, dostosowane do technologii montażu.
Nowoczesne konstrukcje żelbetowe na miarę potrzeb
Jak powiedzieliśmy wcześniej, konstrukcje żelbetowe – z uwagi na gorsze parametry mechaniczno-wytrzymałościowe – cechują się większą masywnością w porównaniu z konstrukcjami stalowymi. Zdając sobie sprawę z tych właściwości, producenci elementów żelbetowych opracowali taką technologię ich wytwarzania, która pozwala uzyskać znacznie lepsze parametry wytrzymałościowe. Na czym ona polega, wyjaśnia Łukasz Andrzejewski. – W celu optymalizacji przekrojów poprzecznych elementów prętowych (głównie belek) oraz płytowych (stropy), projektuje się elementy sprężone z wykorzystaniem stalowych splotów sprężających (w konstrukcjach strunobetonowych) oraz kabli sprężających (w konstrukcjach kablobetonowych). Wprowadzenie w element siły sprężającej znacznie zmniejsza ugięcia oraz zwiększa nośność elementów konstrukcyjnych. Ognioodporność elementów sprężających, analogicznie jak żelbetowych, determinuje ich przekrój oraz otulina zbrojenia.
Elementy strunobetonowe coraz częściej znajdują zastosowanie w wielkopowierzchniowych obiektach przemysłowych, zarówno jako elementy stropowe, jak również dachowe. Dzięki możliwości optymalizacji przekroju, konstrukcja staje się lekka i konkurencyjna cenowo w porównaniu nie tylko z tradycyjnymi elementami żelbetowymi, a także z elementami stalowymi, które z kolei wyraźnie przewyższa właściwościami odporności ogniowej.
Magazyny większe i wyższe – jak sprostać wymaganiom najemców?
W przypadku budowy magazynu liczy się niemal każdy metr sześcienny przestrzeni. W optymalnym jej wykorzystaniu pomaga wiele rozwiązań, w tym odpowiednio dopasowana konstrukcja, a konkretniej – materiał, z jakiego wykonane są poszczególne elementy nośne. – Prefabrykowane elementy sprężone wykorzystywane w konstrukcji dachu cechują się niższą wysokością w stosunku do konstrukcji stalowej kratownicowej. Pozwala to na oszczędność kubatury, obudowy, a tym samym – efektywniejsze zaregałowanie. Co więcej, tak wykonana konstrukcja nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń zwiększających odporność ogniową, jak to jest konieczne w przypadku konstrukcji stalowych, zatem rozwiązanie z wykorzystaniem konstrukcji żelbetowych sprężonych jest optymalne także pod względem konstrukcyjnym oraz finansowym – wyjaśnia ekspert firmy BETARD.
W przypadku obiektów magazynowych warto mieć jeszcze na uwadze fakt, że odpowiedni dobór rozwiązań technologicznych związanych z ochroną przeciwpożarową na etapie projektowania, potrafi przynieść ogromne oszczędności w trakcie budowy. Chodzi na przykład o określenie odpowiedniej wysokości składowania. – Każdy inwestor powinien zdawać sobie sprawę, że przekroczenie pewnych wysokości wiąże się ze wzrostem obciążenia ogniowego na jednostkę powierzchni obiektu lub określonej strefy pożarowej, a tym samym z zaostrzeniem wymogów ochrony przeciwpożarowej. W takich wypadkach zwykle koniecznym okazuje się wykonanie specjalistycznej instalacji tryskaczowej, która jest niezwykle kosztownym przedsięwzięciem – przestrzega ekspert Commercecon. Jedną z opcji zapewnienia wymaganej ochrony przeciwpożarowej obiektu jest wydzielenie mniejszych części magazynu, stanowiących odrębne strefy pożarowe, z których każda z osobna nie wymaga wykonania instalacji tryskaczowej. Takie rozwiązanie okazuje się nieporównywalnie tańsze od wykonywania specjalistycznych instalacji, a często w żaden sposób nie wpływa negatywnie na komfort użytkowania obiektu.
Budownictwo magazynowe zmienia się na naszych oczach. I choć sprostanie nowym wymaganiom najemców stanowi duże wyzwanie dla projektantów, producentów materiałów budowlanych oraz generalnych wykonawców, to wysiłki nie idą na marne – sprzyjają bezpieczeństwu, komfortowi oraz przede wszystkim środowisku naturalnemu.
