Jakie będą biurowce przyszłości? Jakie są teraz? O wypowiedzi na ten temat poprosiliśmy przedstawicieli trzech firm oferujących rozwiązania dla inteligentnych budynków.
Branża budowlana wznowiła realizację inwestycji. Czy może to oznaczać zielone światło dla inteligentnych biurowców w Polsce? Czy jednak to odpowiednia pora? Przecież w samej Warszawie stoi mnóstwo budynków krzyczących napisami „Powierzchnie biurowe do wynajęcia”… Ale może inteligentne rozwiązania zapewnią przewagę konkurencyjną?
Wojciech Znojek, Sabur: – Ruch w branży budowlanej cieszy. Zapotrzebowanie na biurowce klasy A i B nie będzie więc słabło. Wskaźniki są ciągle jeszcze znacznie poniżej średniej europejskiej. Niedostatki przestrzeni biurowych w innych niż Warszawa dużych miastach Polski powinny być zmniejszane.
Obecnie coraz rzadziej budowane są biurowce bez systemów automatyki i innych rozwiązań, które pozwalają nadać budynkowi miano inteligentnego. Posiadanie choćby najprostszego systemu podnosi rangę budynku wobec potencjalnych najemców czy przyszłych właścicieli. Choć ciągle jeszcze wielu klientów „kupuje oczami”, zwracając uwagę przede wszystkim na zewnętrzne walory budynku, niezbyt dostrzegając siłę systemów automatyki budynkowej we wspomaganiu codziennej eksploatacji, wysokiego komfortu pracy ludzi, obniżaniu kosztów użytkowania itp.
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Myślę, że sam fakt, iż budynek jest inteligentny, sprawia, że jest on w stanie adaptować się do warunków i oczekiwań rynku. Deweloper chce zbudować jak najtaniej, ograniczając koszty inwestycyjne (CAPEX), nie zwracając jednocześnie uwagi na koszty eksploatacyjne budynku (OPEX). Dla użytkownika ważnym aspektem jest optymalizacja kosztów eksploatacji obiektu.
Rozwiązania inteligentnego budynku dają możliwość oszczędności zużycia energii. Tańszy budynek w inwestycji to zazwyczaj wysokie koszty użytkowania. W 25–30-letnim cyklu życia budynku nakłady inwestycyjne są znikome w porównaniu z kosztami eksploatacji obiektu, które stanowią 75% wszystkich kosztów (wraz z budową) w całym cyklu życia budynku. Pora na inteligentne budynki jest odpowiednia, ale przede wszystkim musimy zmienić świadomość inwestora, przekonując go, że taka inwestycja to szybki zwrot nakładów, a tym samym pewny wynajem.
Współpraca z taką firmą jak nasza pozwala zatem zaoszczędzić zarówno CAPEX, jak i OPEX.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Inteligentny budynek jest czymś, co uważamy za prawidłowy, pożądany trend działania oraz myślenia projektantów, użytkowników i właścicieli. Budynki te inteligentnie, czyli optymalnie wykorzystują wszystkie zainstalowane w nich systemy, charakteryzują się maksymalną wydajnością energetyczną i optymalnymi parametrami środowiskowymi, oferując ekonomiczną, energetyczną oraz środowiskową sprawność, która jest znacznie wyższa od wyników osiąganych przez standardowe konstrukcje. One wiążą sprawność budynku z biznesowymi celami firm. A na takie budynki dobra pora jest cały czas. Coraz więcej właścicieli budynków i zespołów projektowych w całym kraju skłania się do projektowania wysoko wydajnych budynków, ponieważ są one optymalne pod kątem maksymalnej wydajności energetycznej oraz niezawodności, oferując wyższy poziom komfortu, wyższą wydajność pracowników i zwiększenie wartości aktywów.
Jakie cechy inteligentnych rozwiązań najlepiej przemawiają do odbiorców? Czy dalej kryterium zmniejszenia opłat za zużycie energii elektrycznej w wyniku stosowania energooszczędnych rozwiązań jest dominujące podczas podejmowania decyzji o zakupie?
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Dokładnie tak. Najlepszym kryterium zmniejszenia opłat jest niski poziom zużycia energii. Jednak równie ważne, by optymalizacja energii nie wpływała na spadek komfortu w budynku. Tylko najnowocześniejsze systemy nadążają za zmianami w świecie IT, zapewniając niskie zużycie energii i wysoką jakość użytkowania obiektu.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Biorąc pod uwagę wahające się koszty energii, rosnące koszty operacyjne, presję na niezawodność, ekologię i ciągłą konkurencyjność, właściciele budynków poszukują nowych strategii, aby jak najbardziej wykorzystać swoje budynki. Wysoko sprawne, inteligentne budynki spełniają te cele. Są bezpieczne, komfortowe, wydajne i korzystnie wiążą się z celami biznesowymi właścicieli czy najemców.
Do korzyści dla właścicieli budynków możemy zaliczyć:
- zdolność do maksymalizowania wartości i zwrotu z inwestycji,
- zastosowanie najnowocześniejszych technologii, pozwalających kontrolować i zdobywać wiedzę i dane oraz podejmować najlepsze decyzje dotyczące budynku,
- zapewnienie najemcom idealnego środowiska wewnątrz obiektu,
- dysponowanie zrównoważonym budynkiem, dobrym zarówno dla środowiska, jak i dla biznesu.
Jedna rzecz jest jednak niezwykle istotna i powinna być zrozumiana przez decydentów – dyskusja i podejmowanie decyzji o tym, jakie instalacje, systemy i rozwiązania, w tym jakie systemy komfortu, znajdą się w budynku, powinna być podjęta na jak najwcześniejszym etapie projektowania. Ten element projektowania powinien być tak samo ważny jak kształt architektoniczny. Właściwe i wczesne modelowanie energetyczne pokaże, jak osiągnąć najlepsze rezultaty i pozwoli na odpowiednią priorytetyzację budżetów. Wykonanie tego we wczesnej fazie jest najprostszym sposobem na maksymalizację wartości budynku.
Co jeszcze poza kryterium oszczędności kosztów związanych ze zużywaniem energii może być katalizatorem wprowadzania rozwiązań dla inteligentnych biur? Na przykład uwarunkowania prawne…
Wojciech Znojek, Sabur: – Koszty zużycia energii, zresztą w różnych postaciach, nie są jedynym motywatorem zmian.
Przykładowo, wyposażanie budynków w instalacje objęte nowoczesnym systemem BMS umożliwia obniżanie codziennych kosztów eksploatacji budynku, m.in. zmniejszając zapotrzebowanie na personel obsługi, udostępniając informacje o stanie budynku czy dając zdalny dostęp firmom serwisującym instalacje.
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Oszczędzanie energii to nie wszystko. Ważnym argumentem przemawiającym za wprowadzaniem rozwiązań inteligentnego budynku jest zapewnienie komfortu pracy. Wydajność pracy jest ściśle związana z parametrami środowiska w pomieszczeniu.
Jednym z ciekawych przykładów może być zastosowanie sterowania jakością powietrza i poziomem CO2 w biurach. Odpowiedni poziom wentylacji pomieszczeń biurowych nie tylko zmniejsza ryzyko absencji pracowników, ale może również prowadzić do ponad 2% wzrostu wydajności pracy, przynosząc bardzo wymierne zyski. Znane nam są opracowania brytyjskie, które określają typowe koszty energii zużywanej przez systemy klimatyzacji biurowca na poziomie 15 ₤/m2/rok, natomiast współczynnik wynikający z kosztów pensji zatrudnionych w nim pracowników szacowany jest na 3000 ₤/m2/rok. Wprowadzenie działań skutkujących obniżeniem zużycia energii aż o 25% daje nam oszczędności ok. 4 ₤/m2/rok. Tymczasem wzrost produktywności pracowników „tylko” o 1% zapewnia wygenerowanie zysków przeliczanych na 100 ₤/m2/rok (za Martin Radcliffe Roger Preston Environmental, dr Tony Day, Soutch Bank University).
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Wiedza i znajomość faktów to podstawy racjonalnego myślenia i podejmowania decyzji. Wcześniej wymienione cechy i prosty fakt, że dzięki swojej inteligencji budynek może osiągnąć wyższą klasę energetyczną to niektóre z aspektów. Oprócz tego światowe i europejskie trendy propagują działania prośrodowiskowe i charakteryzujące się odpowiedzialną gospodarką energetyczną.
Zgodnie z dyrektywą Unii Europejskiej o charakterystyce energetycznej budynków wszystkie państwa członkowskie powinny stosować się do minimalnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej nowych i istniejących budynków, zapewnić certyfikację wydajności energetycznej tych budynków i wymagać regularnych przeglądów systemów ogrzewania i systemów klimatyzacji zainstalowanych w budynkach. Zgodnie z tym każdy nowo oddany do użytku, ale również każdy zmodernizowany budynek powinien uzyskać certyfikat energetyczny określający jego sprawność energetyczną.
Ale certyfikat energetyczny w Polsce to cały czas tylko pusta informacja. Za to w naszej codziennej pracy doświadczamy, że znaczenie i prestiż zdobywa certyfikacja LEED nadawana przez US Green Building Council. Certyfikacja LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ocenia budynek na różnych poziomach wydajności energetycznej i wpływu na środowisko, a punkty przyznawane są na podstawie ocen w wielu różnych kategoriach. Właściciele budynków odkrywają, że budowa lub modernizacja obiektów do standardów LEED zapewnia wymierne korzyści, w tym oszczędność kosztów w okresie użytkowania budynku. W Trane uważamy, że zrównoważone budownictwo to po prostu dobry interes.
Jakie rozwiązania dla inteligentnych biurowców mają szansę najszybciej zostać zaadaptowane w Polsce?
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Z pewnością kompleksowe i spójne rozwiązania, które są w stanie zintegrować większość systemów w budynku w oparciu o takie standardy, jak LonWorks, BACnet czy ModBus. Dodatkowo muszą to być rozwiązania elastyczne i otwarte na rozbudowę, zgodne z obecnymi standardami technologii IT, jak również przyjazne dla programisty, użytkownika i przyszłej obsługi.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Inteligentne budynki to obiekty, które dają właścicielom dowody na to, że ich nieruchomość pracuje wydajnie, efektywnie i zgodnie z wymaganiami i przepisami prawa budowlanego. W wielu przypadkach systemy komfortu, przeciwpożarowe, ochrony i bezpieczeństwa są zarządzane niezależnie od siebie za pośrednictwem różnego oprogramowania, protokołów i infrastruktury. To jest naprawdę mało wydajne.
Istnieje znacząca różnica w kosztach, jakości, obsłudze i szybkości reakcji, jeśli wszystkie systemy zarządzane są za pośrednictwem jednej aplikacji. Monitorowanie i kontrolowanie wszystkich elementów środowiska budynku z jednego systemu to trend, który już pojawia się w Polsce.
Czy stare budynki poddawane rewitalizacji mogą stać się inteligentnymi budynkami? Jakie są bariery zastosowania takiego typu rozwiązań?
Wojciech Znojek, Sabur: – Poddawane rewitalizacji stare budynki mogą stać się budynkami inteligentnymi po zaakceptowaniu zakresu zmian przez właściwe organy administracyjne. Wykonanie instalacji zgodnie z tak postawionymi warunkami podnosi znacząco koszty budowy, ale i na takie rozwiązania znajdują się chętni.
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Stare budynki to obecnie duży rynek, szansa i wyzwanie dla systemów zarządzania inteligentnymi budynkami. Budynki niemodernizowane nie znajdą miejsca na rynku, dlatego świadomość i potrzeba ich rewitalizacji jest duża wśród właścicieli. Niestety w dalszym ciągu główną barierą są nakłady finansowe, które należy ponieść.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Naszym zdaniem każdy budynek można usprawnić w zakresie efektywności energetycznej. Każdy budynek ma potencjał do zastosowania zmian prowadzących do zwiększenia wydajności energetycznej i oszczędności w ramach systemów klimatyzacji i wentylacji. Efektywność energetyczna jest głównym celem wysoko sprawnych, inteligentnych budynków i na każdym etapie cyklu życia budynku projektanci i zarządcy mogą skorzystać z dostępnych technologii w celu osiągnięcia najwyższej możliwej wydajności.
Trane posiada wieloletnie, ogólnoświatowe doświadczenie w przeprowadzaniu usprawnień istniejących budynków pod kątem ich efektywności energetycznej i wydajności. Pierwszym i najważniejszym elementem tego procesu jest wykonanie analizy energetycznej obiektu. Ona pokaże, co można zrobić, aby zwiększyć wydajność energetyczną, z jakimi kosztami będzie się to wiązało i jakimi oszczędnościami zaowocuje. Analiza ta pokaże możliwości usprawnienia systemów oświetlenia, wodnych i środowiskowych, porównując poziom wydajności danego budynku z innymi podobnymi budynkami i prezentując szacunkowe oszczędności energii, możliwe do osiągnięcia po zastosowaniu zalecanych modernizacji.
Rozwiązania dla inteligentnych biurowców zapewniają większy komfort pracy. Czy pracodawcy wybierający budynek na siedzibę firmy zwracają na to uwagę?
Wojciech Znojek, Sabur: – Z pewnością tak. Z badań wynika, że większość firm jest zainteresowanych biurowcami klasy A lub B, a w przypadku firm zatrudniających powyżej 250 pracowników jest to większość. Dbałość o warunki pracy pracowników na stałe zagościła w umysłach szefów firm, także tych nie największych.
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Rzadko zauważamy sytuację, kiedy podnajemcy wykazują holistyczne podejście do budynków.
Z reguły zwracają uwagę na wysokość czynszu jako pochodną kosztów eksploatacji. Wspomniany wcześniej przykład, pokazujący zależność między komfortem pracy a wydajnością pracowników, jest tylko jednym z aspektów niezauważanych przez użytkowników.
Dobry budynek to również instalacje, które zapewniają sprawną obsługę, szybką reakcję w sytuacjach ekstremalnych, dostęp do potrzebnych informacji obrazujących aktualną i przyszłą sytuację budynków oraz wysoki poziom bezpieczeństwa ludzi w nim pracujących. Naszym zadaniem jest zatem kształtowanie świadomości pracodawców wybierających budynek dla swoich firm, którzy w małym stopniu zwracają uwagę na wymienione czynniki.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Dzisiejsze realia gospodarcze sprawiają, że firmy dokonują trudnych wyborów, aby pozostać konkurencyjnymi. Dzisiaj częściej niż kiedykolwiek potencjalni właściciele budynków i inwestorzy, zastanawiając się nad finansowaniem inwestycji w zakresie nieruchomości, wymagają przedstawienia strategii i planów, które w ogólnym rozrachunku przyniosą oszczędności lub pozytywnie wpłyną na osiągnięcia firmy.
Wysoko sprawne budynki, zaprojektowane, aby charakteryzowały się maksymalną wydajnością energetyczną i optymalnymi parametrami środowiskowymi, spełniają oba cele. Oferują ekonomiczną, energetyczną oraz środowiskową sprawność, która jest znacznie wyższa od wyników osiąganych przez standardowe konstrukcje. Wiąże to sprawność budynku z biznesowymi celami firm. Wydajność systemów energetycznych budynków oraz efektywność ich eksploatacji zapewniają oszczędność surowców naturalnych, energii i pieniędzy, oferując jednocześnie zdrowe, produktywne i komfortowe miejsce do życia i pracy.
Jakie produkty dla inteligentnych biurowców oferuje Państwa firma w Polsce? Czy możecie się podzielić informacjami o jakichś referencjach, np. na własnym przykładzie pochwalić wdrożeniem oferowanych przez siebie rozwiązań?
Wojciech Znojek, Sabur: – Na polskim rynku działamy w oparciu o firmy partnerskie, nazywane przez nas integratorami systemów automatyki, które realizują instalacje HVAC, BAS czy BMS, wykorzystując produkty i rozwiązania oferowane przez naszą firmę. Będąc od kilkunastu lat wyłącznym dystrybutorem kilku znanych w branży firm, zapewniamy partnerom pełny dostęp do tych innowacyjnych technologii, wiedzę z zakresu projektowania, instalowania i uruchamiania instalacji budynkowych różnych typów. W ramach współpracy jesteśmy do ich dyspozycji od etapu koncepcji aż do oddania obiektu użytkownikowi. Właścicielom i użytkownikom gwarantujemy, że wykonane przez naszych partnerów instalacje będą długo i niezawodnie im służyły, a bieżąca obsługa systemu nie będzie pociągała za sobą wysokich kosztów. Realizowane to jest w oparciu o koncepcję Peace of Mind firmy Saia-Burgess, która w Niemczech uzyskała status „znaku jakości” w automatyce budynkowej.
Treść naszej oferty najlepiej charakteryzuje zwrot „SABUR promotorem innowacyjnych, otwartych rozwiązań i technologii dla automatyki budynkowej”. Otwartość tę zapewniają: bezpośrednia dostępność w jednym pakiecie praktycznie wszystkich protokołów komunikacyjnych, a więc BACnet, LON, KNX/EIB, DALI, MP-Bus, Modbus czy N2-Bus, łatwość tworzenia interfejsów do produktów firm trzecich, duże zasoby i szybkość działania platformy, możliwość realizowania zarówno niewielkich, jak i dużych obiektów, a także szerokie wykorzystywanie technologii webowych znanych ze świata IT.
Korzyści ze stosowania tych rozwiązań obejmują również możliwość integracji z systemami automatyki budynkowej innych producentów, co ma szczególne znaczenie przy rozbudowie istniejących instalacji. Projektantom, instalatorom i przyszłym użytkownikom daje to pełną swobodę w doborze elementów, w zaproponowaniu systemu, który w sposób perfekcyjny będzie realizował założenia w ciągu całego cyklu życia budynku. W ramach kompleksowego systemu automatyki budynkowej dostarczamy sterowniki PLC/DDC, sterowniki strefowe, nastawniki pomieszczeniowe, lokalne i zdalne panele operatorskie, systemy wizualizacji, sterowania i raportowania. Mamy także w swojej ofercie ekonomiczne systemy zarządzania zużyciem mediów, łatwe do zastosowania w codziennej pracy zarządców budynków.
Ciekawym biurowcem, m.in. ze względu na wysokie wymagania postawione przez właścicieli, do zaprezentowania kompleksowości oferty naszej firmy jest budynek biurowy znanej firmy jubilerskiej APART w podpoznańskim Suchym Lesie. W biurowcu tym zostały pogodzone wzajemnie wykluczające się warunki: najwyższy komfort środowiska pracy z niskimi kosztami eksploatacyjnymi. Dostarczony przez firmę POSTEKOM system automatyki budynkowej obejmuje zespoły klimatyzacyjne nawiewno-wywiewne, VAV-y, agregaty wody lodowej, sterowanie strefowe komfortem, sterowanie oświetleniem, rozdzielnice elektryczne, monitoring pracy wszystkich urządzeń technologicznych w budynku. Nadzór nad pracą instalacji zapewnia system BMS.
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Schneider Electric oferuje szeroki wachlarz produktów, które tworzą „inteligencję” budynku. Niewielu producentów może dostarczyć tak kompleksową i spójną ofertę, która obejmuje m.in. systemy zasilania i dystrybucji energii elektrycznej, systemy teletechniczne (BMS, KD, SSWiN, CCTV…) oraz systemy sterowania komfortem. Nasza strategia działania w Polsce oparta jest na bezpośredniej współpracy z Firmami Partnerskimi. Najciekawsze nasze realizacje z ostatnich lat to: Stadion Narodowy (w trakcie realizacji), biurowiec New City Mokotów (Warszawa), Łużycka Office Park (Gdańsk), Złote Tarasy (Warszawa), Wojdyła Business Park (Wrocław).
Oczywiście budynek nie może być bardziej inteligentny od ludzi go programujących. Dlatego inwestując w rozwój centrów szkoleniowych, zapewniamy odbiorcom wysoki poziom kompetencji inżynierskich pracowników i firm partnerskich.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Istnieje wiele narzędzi i technologii dostępnych dla inteligentnych konstrukcji na każdym etapie cyklu życia budynku. Trane ma ponad 50 lat globalnych doświadczeń w tworzeniu wysoko wydajnych nieruchomości komercyjnych, biurowych i przemysłowych. Za pomocą finansowej, operacyjnej i energetycznej analizy połączonej ze specjalistyczną ofertą usług i systemów, łączymy fizyczne środowisko budynku z biznesowymi celami naszych klientów. Co do konkretnych produktów, to każdy projekt i budynek jest inny i wymaga odrębnego podejścia.
Warto jednak wspomnieć o systemie automatyki budynku (BAS). Technologia ta rewolucjonizuje sposób, w jaki zarządcy obiektu kontrolują najważniejsze systemy mechaniczne i usprawniają działanie budynku. Dzisiejsze zaawansowane systemy automatyki to również źródła wiedzy o wszystkich elementach konstrukcji, dające możliwość efektywnego zarządzania wydajnością budynku i wiele więcej.
Rozwiązania Trane Tracer oferują kompleksowe podejście do automatyki budynków, z możliwością łatwej integracji, obsługi i utrzymania systemów klimatyzacji, wentylacji i ogrzewania na każdym poziomie. Oparty na sieci system sterowania budynkiem jest szczególnie łatwy w obsłudze, zapewnia dostosowanie do indywidualnych wymagań i osiągnięcie wysokiej wydajności.
Jakie są trendy w rozwoju rozwiązań dla inteligentnych biurowców na świecie? Jakie są prognozy ich realizacji w najbliższych latach?
Marek Olszewski, Schneider Electric: – Najnowszym trendem w rozwoju rozwiązań na rynku odbiorców energii, gdzie biurowce stanowią znaczny jego procent, są inteligentne systemy elektroenergetyczne. W tych systemach istnieje komunikacja pomiędzy wszystkimi uczestnikami rynku energii, mająca na celu dostarczenie usług energetycznych, które z kolei zapewnią obniżenie kosztów i zwiększenie efektywności oraz zintegrowanie rozproszonych źródeł energii, w tym także energii odnawialnej (Smart Grid). Zastosowanie tej technologii wymaga dużych nakładów na modernizację sieci elektrycznych, układów sterowania i automatyki w celu zapewnienia wymiany informacji o potrzebach energetycznych poszczególnych biurowców w danej chwili. To jest trend prognozowany na najbliższe lata.
Marcin Manuszak, Trane Polska: – Budynki są odpowiedzialne za 40% zużycia energii w Europie. Z badań Komisji Europejskiej wynika, że do 2020 r. potencjalne usprawnienia efektywności energetycznej mogłyby zredukować koszty energii nawet o 30% w przypadku budynków komercyjnych.
Usprawnianie efektywności energetycznej w budynkach stanowi również największy potencjał do redukcji emisji gazów cieplarnianych. Te statystyki pokazują, w jakim kierunku powinien iść rynek budowlany, a wysoko sprawne, inteligentne budynki to najlepsza droga, którą powinniśmy podążać.
Wypowiedzi zebrała i zredagowała Elżbieta Jaworska
