Na naszym rynku biurowym odbywa się ciekawa zamiana ról – dla odwiecznego rynkowego lidera, Warszawy szykuje się „siedem chudych lat”, z kolei te tłuste nadchodzą dla rynków regionalnych, które zawsze dotąd występowały w rolach drugoplanowych – tak w skrócie można podsumować najważniejsze wnioski z ożywionych dyskusji, które miały miejsce podczas 7. edycji konferencji „Biurowce w Polsce”, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A.
7. edycja „Biurowców w Polsce” potwierdziła swoją pozycję tego cyklu jako najważniejszego spotkania czołowych graczy na naszym rynku nieruchomości biurowych. 20. i 21. października w warszawskim hotelu Hilton stawiło się blisko 280 uczestników, w tym zdecydowana większość największych graczy w branży. W porównaniu do poprzednich edycji, optymizm bijący z paneli dyskusyjnych i kuluarowych rozmów nieco bardziej stonowany. Choć rynki regionalne wciąż korzystają ze swojej popularności jako miejsc lokowania nowych inwestycji z sektora Business Process Outsourcing/Shared Service Centers, największy ośrodek biurowy – Warszawa może w ciągu najbliższych dwóch lat borykać się z problemem nadpodaży powierzchni.
Potwierdziła to otwierająca konferencję prezentacja Richarda Aboo, dyrektora Działu Powierzchni Biurowych i partnera w polskim oddziale globalnej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Według niego absorpcja netto pozostaje w stolicy na mniej więcej stałym poziomie 165-180 tys. m kw. rocznie, co przy zwiększonej podaży będzie skutkować wzrostem powierzchni pustostanów do 16 proc. w 2015 roku i 17,5-18 proc. w 2016 r. Z pewnością zaostrzy to konkurencję pomiędzy deweloperami i wywoła presję zniżkową na czynsze. Aboo uspokajał jednak, że taka sytuacja nie nosi znamion kryzysu – perspektywy dla polskiej gospodarki są dobre, w długiej perspektywie najemców będzie przybywać, a stołeczny rynek biurowy w porównaniu do innych dużych miast Europy ma wciąż duży potencjał wzrostu. W Amsterdamie – choć Holandia ma znacznie mniej mieszkańców niż Polska, to potencjał i siła gospodarki tego kraju jest porównywalna z Polską – na statystycznego mieszkańca przypada 7,9 m kw. powierzchni biurowej. W Warszawie ten wskaźnik wciąż jest bardzo niski
i wynosi zaledwie 2,3 m kw.
Nadchodzą rządy pracowników?
Stołeczny rynek przechodzi też duże zmiany wewnętrzne – w ostatnich latach pojawiły się konkurencyjne do zagłębia biurowego na Służewcu Przemysłowym nowe miejsca koncentracji takich nieruchomości, jak Wola czy okolice Dworca Gdańskiego. Deweloperzy nie spodziewają się jednak dużych migracji najemców do tych ośrodków.
– Mokotów będzie się bronił skalą i różnorodnością oferty. Praktycznie każda grupa najemców znajdzie tu coś odpowiedniego dla siebie, można wynegocjować sobie dobre warunki najmu. Co ważne, władze miejskie wreszcie zaczęły dostrzegać problemy tego rejonu i aktywnie współpracują z deweloperami na rzecz poprawy komunikacji. Pozytywny efekt miało też niedawne otwarcie pobliskiego fragmentu południowej obwodnicy Warszawy – mówił Rafał Mazurczak, dyrektor Działu Projektów Biurowych w firmie Echo Investment.
Gotowość władz samorządowych do współpracy potwierdził Stanislav Frnka, country manager nowego, dużego gracza na naszym rynku biurowym, firmy HB Reavis:
– Inwestujemy w wielu miastach regionu: Bratysławie, Pradze czy Budapeszcie i muszę powiedzieć, że w porównaniu z nimi władze Warszawy faktycznie chcą współpracować przy rozwiązywaniu problemów komunikacyjnych. Gdzie indziej często zdarza się, że w ostatniej chwili decydujący głos o być albo nie być inwestycji ma lokalny konserwator zabytków. Uczestnicy panelu poświęconemu rynkowi warszawskiemu byli jednak zgodni, że deweloperzy i właściciele biurowców na Mokotowie już dziś muszą dostosowywać się do wymogów rynkowych i aktywnie zabiegać zarówno o nowych najemców, jak i pozostanie starych.
– W dłuższej perspektywie rynkiem będą rządzili pracownicy, tak jak już dziś jest w przypadku branży IT. W firmach tego sektora nie ma ludzi, którzy pracują w jednej firmie po kilkanaście lat. Kiedy dostają lepszą ofertę od konkurencji, bez sentymentów odchodzą. Pracodawcy widzą to i aby zatrzymywać pracowników, będą musieli oferować im coś ekstra, na przykład nowoczesne miejsce pracy z całym wachlarzem udogodnień, sklepów czy restauracji – prognozuje Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań i Doradztwa w firmie doradczej CBRE.
Ekocertyfikaty: obowiązek, nie opcja
W przeciwieństwie do poprzednich lat, wskutek dużej kumulacji kapitału na rynku banki bardziej elastycznie podchodzą do finansowania nowych projektów biurowych.
– Przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu na budowę projektu biurowego bierzemy pod uwagę takie czynniki, jak jego lokalizacja, infrastruktura komunikacyjna, standard, posiadane certyfikaty i wreszcie renoma oraz doświadczenie dewelopera. Warunki udzielanego finansowania są wypadkową tych czynników – w jednym przypadku może to być 50 proc. LTV, w innym 65 proc. W przypadku Centralnego Obszaru Biznesu w Warszawie nasze oczekiwania co do wysokości podpisanych umów przednajmu są znacznie niższe niż w projekcie zlokalizowanym na peryferiach mniejszego miasta – mówiła Beata Myrcik-Klimaszewska, dyrektor w Departamencie Finansowania Nieruchomości w Banku Zachodnim WBK. – Za najbardziej atrakcyjne lokalizacje dla nowych inwestycji uważamy mimo wszystko Warszawę oraz Kraków, Wrocławi Trójmiasto ze względu na popularność tych lokacji w sektorze BPO i niski poziom pustostanów.
Jej opinię o faktycznym już dziś obowiązku posiadania ekocertyfikatów przez biurowce potwierdziła Dorota Filant, associate director w banku Westdeutsche ImmobilienBank AG: – Posiadanie przez biurowiec certyfikatu jest potwierdzeniem, że jest on dobrze zarządzany, na czym bankowi oczywiście zależy. Z punktu widzenia inwestorów takie projekty szybciej się sprzedają.
