Czasem zastanawiamy się kto i dlaczego kontroluje inwestycje budowlane, co podlega kontroli i w jakim zakresie, a przede wszystkim czy zakres kontroli musi być tak obszerny. Przedstawione poniżej opracowanie jest wycinkiem przepisów i rozporządzeń na temat. W kolejnych wydaniach Inteligentnego Budynku będziemy starać się przybliżyć te przepisy, a nawet pokazać wzory dokumentów niezbędnych do prawidłowego prowadzenia inwestycji budowlanych.
Kto i w jaki sposób odpowiada za właściwe utrzymanie obiektów budowlanych?
Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.
Nałożenie odpowiedzialności za stan obiektu na jego właściciela lub zarządcę oznacza, że jest ona powiązana ze stanem władania i zarządzania danym obiektem, czyli podejmowania czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego, a nie z prawem własności.
Dodatkowe obowiązki w zakresie kontroli okresowych obiektów nałożyła na ich właścicieli i zarządców ustawa z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 99, poz. 665), która m.in. dodała pkt 2 w przepisie art. 61.
Zgodnie z tym przepisem właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione.
Kto jest uprawniony do dokonywania kontroli?
Kontrolę stanu technicznego obiektów budowlanych (poza kontrolami instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych – w pewnej mierze – przewodów kominowych, a także jednorazową kontrolą instalacji grzewczej z kotłem) mogą przeprowadzać co do zasady wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i odpowiednim zakresie.
W zależności od przedmiotu okresowej kontroli, upoważnioną do jej dokonania będzie więc osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych, elektroenergetycznych bez ograniczeń w zależności od zakresu posiadanych uprawnień.
Wykaz wszystkich specjalności i specjalizacji techniczno-budowlanych wyodrębnionych w specjalnościach budowlanych określa Rozporządzenie Ministra Transportu i Budownictwa z dnia 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (Dz. U. Nr 83, poz. 578 z późn. zm.).
Art. 104 ustawy – Prawo budowlane deklaruje poszanowanie praw nabytych, stwierdzając, że nie ulega zmianie zakres uprawnień budowlanych nabytych pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów. Zatem uprawnionymi do dokonywania okresowych kontroli będą również osoby, które nabyły wymagane kwalifikacje przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane.
Posiadanie wyłącznie uprawnień w specjalności konstrukcyjno-budowlanej nie będzie upoważniało do przeprowadzania okresowej kontroli wszystkich elementów budynku wymienionych w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Decyzja o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie określa każdorazowo zakres prac projektowych lub robót budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana osoba. Zatem, zakres uprawnień budowlanych należy odczytywać zgodnie z treścią decyzji o ich nadaniu. Obecnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2001 r. Nr 5, poz. 42 z późn. zm.), w sprawie tej należy zwracać się do właściwej izby samorządu zawodowego.
Które obiekty budowlane i w jakim zakresie podlegają wyłączeniom z obowiązku przeprowadzania kontroli okresowych stanu technicznego?
Zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane z obowiązku corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (sprawdzeń, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane) zwolnieni zostali właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz całej grupy obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane (np. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, jak parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, wiaty przystankowe i peronowe, obiekty małej architektury, ogrodzenia itd.).
Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie, jeśli oczywiście mają elementy podlegające sprawdzeniom, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane, oraz podlegają kontroli pięcioletniej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.
Obowiązek przeprowadzania co najmniej dwukrotnych w ciągu roku kontroli okresowych obiektów wielkopowierzchniowych, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, dotyczy jedynie obiektów budowlanych o parametrach ściśle określonych w tym przepisie, tzn. obowiązkiem tym zostały objęte budynki, które mają określoną powierzchnię zabudowy, (przekraczającą 2000 m², bez względu na powierzchnię dachu) oraz inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m², tj. obiekty budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy jak np. wiaty. W odniesieniu do pozostałych obiektów obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli dwa razy w roku nie ma zastosowania.
Jakie sankcje grożą za naruszenie ustawowych obowiązków związanych z kontrolami?
Osoba, która dokonuje kontroli okresowych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie, poświadczonego aktualnym zaświadczeniem o przynależności do izby samorządu zawodowego, naraża się na poniesienie odpowiedzialności karnej za swoje działania, tzn. podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
W ramach odpowiedzialności karnej karze grzywny także podlega ten, kto wykonując czynności kontrolne, nie spełnia obowiązku przesłania protokołu, o którym mowa w art. 70 ust. 2 (zob. 93 pkt 9a ustawy – Prawo budowlane).
Ponadto osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, które:
- dopuściły się występków lub wykroczeń, określonych ustawą,
- zostały ukarane w związku z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
- wskutek rażących błędów lub zaniedbań spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska albo znaczne szkody materialne,
- nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki,
- podlegają odpowiedzialności zawodowej w budownictwie. Postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej w budownictwie wszczyna się na wniosek organu nadzoru budowlanego, właściwego dla miejsca popełnienia czynu lub stwierdzającego popełnienie czynu, złożony po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego (zob. art. 97 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane). Zgodnie z art. 98 ustawy – Prawo budowlane w sprawach odpowiedzialności zawodowej w budownictwie orzekają organy samorządu zawodowego.
Sankcjom wskazanym w przepisach karnych ustawy – Prawo budowlane mogą podlegać również właściciele i zarządcy obiektu budowlanego, na których zostały nałożone obowiązki w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli. Zgodnie z dodanym ustawą z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 99, poz. 665) art. 91a, kto nie spełnia określonego w art. 61 obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (nie zapewnia wykonania okresowej kontroli), użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Z kolei karze aresztu, karze ograniczenia wolności albo karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia określonego w art. 70 ust. 1 obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo zagrożenie środowiska (zob. art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Natomiast zgodnie z art. 93 pkt 8 ustawy – Prawo budowlane, kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, czyli nie zapewnia poddania obiektu okresowym kontrolom, podlega karze grzywny.
Orzekanie w sprawach o czyny określone w art. 92 i art. 93 następuje na podstawie przepisów kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Co jest podstawą wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie?
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 5 ustawy – Prawo budowlane za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa się działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno-organizacyjnych, a w szczególności działalność obejmującą sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych.
Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, określone w ust. 1 pkt 1–5, mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową, dostosowane do rodzaju, stopnia skomplikowania działalności i innych wymagań związanych z wykonywaną funkcją, stwierdzone decyzją zwaną uprawnieniami budowlanymi, wydaną przez organ samorządu zawodowego (zob. art. 12 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane).
Podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie stanowi wpis, w drodze decyzji, do centralnego rejestru prowadzonego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz – zgodnie z odrębnymi przepisami – wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę, z określonym w nim terminem ważności (zob. art. 12 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane).
Informacje na podstawie materiałów GUNB
Autor: Przemysław Czapliński