Komentarz Jana Barbasiewicza, partnera w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers
Wiele branż boleśnie odczuwa skutki, trwającej już blisko rok, pandemii COVID-19. Sektor magazynowo-przemysłowy jako jeden z nielicznych odnotował przez ten czas znaczące wzrosty. Według szacunków Colliers w 2020 r. popyt na powierzchnie magazynowe, w porównaniu do poprzedniego roku i w zależności od rynku lokalnego, wzrósł w Polsce o 20-30%. Nie jest to jednak wyłącznie skutek pandemii. Od wielu lat prognozy zwiastowały silny rozwój tego sektora.
Chętni na ekspansję
W kilku branżach obserwujemy trend zwiększania liczby mkw. już wynajmowanej przestrzeni magazynowej. Jedną z takich branż jest handel. Doświadczenie ostatnich kilku miesięcy sprawiło, że sieci handlowe zauważyły potrzebę robienia większych zapasów niż w ostatnich latach – ilość towaru przechowywanego w magazynach i gotowego do dystrybucji wzrosła blisko dwukrotnie. Intensywnie rozwija się również branża produkcyjna, m.in. automotive. Wiele firm z tego sektora jest obecnie zainteresowanych wynajęciem powierzchni produkcyjnych do dostarczania komponentów do nowej fabryki Tesli pod Berlinem. Trzecią branżą, rozszerzającą portfel wynajmowanej powierzchni magazynowej, jest szeroko pojęta branża budowlana oraz mebli i artykułów wyposażenia domowego. Z powodu wielu ograniczeń w dostępie do usług i rozrywek, Polacy w trakcie pandemii zajęli się remontami swoich mieszkań i drobnymi naprawami w domach, co przyczyniło się do wzrostu popytu na materiały budowlane i artykuły wnętrzarskie.
Potencjał magazynów zauważyli również inwestorzy spoza rynku magazynowego. Obserwujemy wśród nich wzmożone zainteresowanie rozszerzeniem działalności o ten sektor.
Oczywiście, są także branże działające na rynku magazynowym, które odczuły negatywne skutki pandemii. Są to głównie firmy uzależnione od sektora usług, np. zaopatrujące sektor HoReCa. Zauważamy jednak, że nawet ci najemcy, dosyć szybko adaptują się do nowej sytuacji i również inwestują w powierzchnie magazynowe, szukając oszczędności w logistyce. Dodatkowe koszty związane z tworzeniem nowych centrów logistycznych, czy oddziałów, w efekcie przynoszą im oszczędności. Możemy zatem przewidywać, że również te branże wygenerują ostatecznie nowy popyt na powierzchnie magazynowe.
„Nearshoring” i logistyka ostatniej mili
Innym trendem, który w 2021 r. będzie kształtował rynek magazynowy, jest tzw. „nearshoring”. Firmy zorientowały się, że lokalizacja centrów produkcyjnych głównie w rejonach Azji, w sytuacji takiej, jaką mamy obecnie, skutkuje zaburzeniem płynności dostaw. Coraz więcej przedsiębiorstw decyduje się na przeniesienie produkcji bliżej rynku sprzedaży, czyli do Europy.
Intensywny rozwój rynku magazynowego w granicach aglomeracji warszawskiej, w której obecnie powstaje dwukrotnie więcej nowej powierzchni niż jeszcze rok temu, pokazuje, że na znaczeniu zyskuje logistyka tzw. ostatniej mili, czyli magazyny miejskie obsługujące e-commerce. Przewidujemy, że to właśnie ona będzie przez najbliższe lata kształtować rynek powierzchni magazynowych.
Prognozy i wyzwania na 2021 r.
W 2020 r. wynajęto blisko 5,4 miliona mkw. magazynów, co stanowi rekord w historii polskiego rynku magazynowego. Możemy prognozować, że rynek nie zwolni również w 2021 r., biorąc pod uwagę liczbę transakcji przewidzianych na zamknięcie w pierwszej połowie br.
Wyzwanie mogą stanowić natomiast procedury administracyjne – wstrzymana praca urzędów czy kwestie związane z odbiorami powierzchni, mogą wywoływać wątpliwości i niepewność wśród inwestorów, co do ukończenia inwestycji w założonym terminie. Popyt na magazyny jest obecnie bardzo duży, a obiektów udostępniających duże powierzchnie rzędu 20-40 tys. mkw. zaczyna powoli brakować. Może to skutkować tym, że najemcy, którzy będą potrzebowali szybko wynająć dodatkową przestrzeń, będą musieli na nią poczekać. Taka sytuacja zapewni przewagę firmom, które zdążyły się na tę okoliczność wcześniej przygotować. Wyzwaniem na 2021 r. będzie więc dostarczenie na rynek dodatkowej powierzchni magazynowej.
