Krajowy rynek hotelowy dojrzewa, zbliżając się charakterem do sektora powierzchni biurowych oraz magazynowych. Potencjał wzrostu wciąż jest jednak znaczny ‒ wynika z raportu „Rynek hotelowy w Polsce” opracowanego przez Emmerson Evaluation. Branża korzysta m.in. na zainteresowaniu blisko 20 mln turystów oraz operatorów hotelowych, w tym także zagranicznych sieci. Jak podkreślają autorzy opracowania, inwestorzy powinni jednak z rozwagą wybierać lokalizacje nowych obiektów. Baza hotelowa w Polsce jest bardzo zróżnicowana regionalnie, a do 2019 r. liczba dostępnych pokoi zwiększy się o przeszło 6,6 tys.
Rynek hotelowy w Polsce ma za sobą bardzo udany 2016 r., w którym w ponad 80% województw zaobserwowano znaczny wzrost bazy hotelowej. Najwięcej miejsc noclegowych przybyło w województwie mazowieckim (4,1 tys.) i małopolskim (3,3 tys.), gdzie Warszawa i Kraków wygenerowały, odpowiednio ponad 1/3 i 2/3 nowej podaży. Według ekspertów Emmerson Evaluation rok 2017 powinien okazać się dla branży równie dobry. – Polski rynek hotelowy już od kilku lat doskonale się rozwija. Obserwujemy niesłabnącą aktywność inwestorów oraz rosnący popyt ze strony turystów i klientów biznesowych. Rynek hotelowy dojrzewa i powoli dogania pod względem liczby transakcji inne segmenty biznesowego rynku nieruchomości – mówi Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości.
Nowe trendy na rynku hotelowym
Pod względem struktury własnościowej w Polsce przeważają hotele indywidualne, prowadzone bezpośrednio przez ich właścicieli. Takie obiekty znajdują się zwykle w miejscach wypoczynkowych. Również w tych lokalizacjach najczęściej spotkać można hotele polskich sieci. Obiekty zarządzane przez marki międzynarodowe dotychczas skupiały się na ofercie dla klientów biznesowych i lokowały swoje hotele w największych miastach. – Na rynku hotelowym widać wiele nowych trendów. Zagraniczne sieci hotelowe są coraz bardziej zainteresowane inwestycjami w sektor turystyczny oraz rozszerzeniem portfolio o mniejsze miasta. W najbliższych latach powstanie kilka takich inwestycji w nadmorskich i górskich kurortach, jak np. Hilton Garden Inn w Kołobrzegu czy Radisson Blu w Zakopanem. Wprowadzanie oferty na nowe rynki może wskazywać na stopniowe zapełnianie się dużych ośrodków miejskich obiektami sieciowymi i konieczność poszukiwania nowych miejsc dla prowadzenia działalności – wskazuje Izabela Bednarczyk, analityk w Emmerson Evaluation. Innym trendem na rynku hotelowym jest wprowadzanie oferty obiektów ekonomicznych, z segmentu lifestyle. To odpowiedź na popyt ze strony osób młodych, oczekujących połączenia korzystnej ceny za nocleg z dobrą i ciekawą lokalizacją.
Turyści wybierają Polskę
Wg danych zgromadzonych w raporcie „Rynek hotelowy w Polsce ” w 2016 r. krajowa baza obejmowała 253,3 tys. miejsc noclegowych i z roku na rok rośnie. Przybywa również turystów korzystających z polskich hoteli, ich liczba sięga już 19,6 mln. Przy czym, jak zaznaczają eksperci Emmerson Evaluation, to głównie krajowi turyści stymulują rynek. Zamożność polskich gospodarstw domowych bowiem rośnie, a wraz z nią także skłonność do ponoszenia wydatków na podróże. Współczynnik CAGR, tj. średni wskaźnik rocznego wzrostu, w przypadku krajowych turystów w latach 2012-2016 wyniósł 11,27%, a dla zagranicznych 6,39%. Na jednego cudzoziemca w polskich hotelach przypada więc dwóch Polaków.
Wykres 1.
Turyści z innych państw, którzy wybierają Polskę przyjeżdżają najczęściej z: Niemiec (26%), Wielkiej Brytanii (7%), Ukrainy (6%) i Stanów Zjednoczonych (5%). – Turyści krajowi, jak i zagraniczni coraz chętniej wybierają Polskę, bo nasz kraj jawi się jako względnie bezpieczny, szczególnie w kontekście zagrożenia atakami terrorystycznymi, które miały miejsce w wielu popularnych destynacjach turystycznych. Jednocześnie obserwujemy, że jakość usług polskiego sektora turystycznego, w tym hotelarskiego, z roku na rok rośnie i jest w stanie zaspokoić oczekiwania najbardziej wymagających gości – komentuje Izabela Bednarczyk z Emmerson Evaluation.
Wykres 2.
Pod względem wykorzystania pokoi hotelowych w Polsce, największe obłożenie notują obiekty najwyższej klasy. Pięciogwiazdkowe hotele stanowią częsty wybór zagranicznych turystów, dla których polska oferta luksusowego pobytu jest relatywnie niedroga, w porównaniu do cen np. na Zachodzie Europy. W przypadku województw największy wzrost wykorzystania pokoi w 2016 r. odnotował region dolnośląski (+12,7%), lubuski (+8,4%) i warmińsko-mazurski (+7,9%). Jedynie w województwie lubelskim i podlaskim, obłożenie nieznacznie spadło w porównaniu z 2015 r. (odpowiednio 1,2% i 1,5%), głównie ze względu na nową podaż hoteli, która pojawiła się tam w 2016 r., a której rynek jeszcze nie zdążył wchłonąć.
Wykres 3.
Nasycenie vs. niedobór hoteli na polskim rynku
Raport „Rynek hotelowy w Polsce” prezentuje podaż występującą w polskich miastach i regionach. Krajowa oferta noclegowa jest wyraźnie zróżnicowana pod tym względem. To ważna informacja dla przyszłych inwestorów, podkreśla Dariusz Książak z Emmerson Evaluation. – Patrząc na dużą aktywność we wprowadzaniu kolejnych nowych obiektów, można wnioskować, że branża w przyszłość patrzy z optymizmem i na razie nie przejmuje się ewentualną nadpodażą – mówi ekspert i dodaje, że inwestycje na rynku hotelowym napędzają bardzo niskie stopy zwrotu w sektorach, które tradycyjnie były pierwszym wyborem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku nieruchomości, czyli w sektorze biurowym i handlowym. Dobra sytuacja branży hotelarskiej daje relatywnie duże bezpieczeństwo inwestowania, przy równocześnie wysokich stopach zwrotu. Odpowiednio zarządzane hotele okazują się zatem atrakcyjnym miejscem do lokowania środków inwestycyjnych.
W Polsce istnieją jednak duże różnice w zagospodarowaniu rynków lokalnych, które wpływają na atrakcyjność inwestycyjną tych lokalizacji w dłuższej perspektywie. W przypadku największych aglomeracji, mimo ogromnych inwestycji (do końca 2018 r. powstanie prawie 2 tys. nowych pokoi), wciąż nienasyconym rynkiem pozostaje Warszawa. – Przez długi czas na stołecznym rynku dominowali klienci biznesowi, obecnie coraz częściej stolicę chcą też odwiedzać turyści. Dostrzegają to znane marki hotelowe, które intensywnie rozwijają ten segment swojej oferty – wyjaśnia Izabela Bednarczyk z Emmerson Evaluation.
Według prognoz raportu „Rynek hotelowy w Polsce” w pozostałych największych miastach – Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu równowaga rynkowa miedzy podażą i popytem raczej nie zostanie w najbliższych latach zachwiana i planowane inwestycje nie powinny osłabić już istniejących. W innej sytuacji jest Trójmiasto, gdzie przy obecnej skali rynku, przyszła podaż w połączeniu z już istniejącą może okazać się zbyt duża. W konsekwencji może to doprowadzić do spadku obłożenia hoteli i słabszych wyników finansowych dla części starszych i gorzej funkcjonujących obiektów. Rynkiem, który w opinii Emmerson Evaluation wciąż posiada niewykorzystany potencjał i na którym nadal jest duża przestrzeń do lokowania nowych inwestycji hotelowych jest Aglomeracja Śląska.
Źródło: Emmerson Evaluation Sp. z o.o.
