Udział nowych inwestycji biurowych w całkowitej podaży w sektorze biurowym w stolicach 6 krajów Europy Środkowo-Wschodniej (region CEE-6) osiągnął najwyższy pułap w cyklu i kształtuje się on na poziomie 10%-21%. W miastach regionalnych w Polsce przedział ten wyniósł 10%-28%. Szczytowe wartości są także odnotowywane w sektorze magazynowym w całym regionie CEE. Tak wynika z danych Colliers International, globalnej firmy doradczej z sektora nieruchomości.
Dane zostały opublikowane w najnowszym raporcie Colliers pt. „CEE construction markets: The Icarus effect”
Mark Robinson, specjalista ds. badań rynku w regionie CEE w Colliers International, wyjaśnia: „W mitologii greckiej Ikar za bardzo zbliżył się podczas lotu do słońca, którego promienie rozpuściły wosk na jego skrzydłach. To sprawiło, że śmiałek runął do morza. Według nas jest to stosowna analogia dla obecnej sytuacji na rynku budowlanym w regionie CEE. Wydaje się, że wskaźnik koniunktury ESI (ang. economic sentiment indicator) dalej rośnie, pomimo osiągnięcia ostatnio rekordowych wartości w większości państw Europy Środkowo-Wschodniej. Analizując szczytowy okres ostatniego cyklu w latach 2007-2008, stwierdziliśmy, że to zwyżkujące koszty budowy i ceny przełożyły się, po osiągnięciu rekordowego poziomu, na późniejsze spadki jeszcze przed wybuchem globalnego kryzysu finansowego w 2008-2009 r.”.
Okazuje się, że to niedobór pracowników wydaje się szczególnie zwiększać koszty budowy. Przy prawdopodobnie porównywalnym do ubiegłego roku tempie wzrostu płacy minimalnej i średniej w regionie CEE-6 w 2019 r. presja będzie rosnąć. W naszej opinii najpoważniejsze problemy w zakresie niedoboru pracowników i kształtowania się cen występują w Rumunii i na Węgrzech, podczas gdy tempo wzrostu popytu wydaje się mniejsze na Słowacji, a może także spaść w Czechach. Wygląda na to, że najmniejsze obawy dotyczące podaży może mieć obecnie Bułgaria. Natomiast rozmiar i płynność rynku w Polsce, mogą złagodzić skutki ewentualnego spowolnienia.
“W przeciwieństwie do roku 2008, w którym pomimo spadku inwestycji w nieruchomości komercyjne, statystyki dotyczące gospodarki i zatrudnienia wzrosły dzięki inwestycjom infrastrukturalnym w UE i inwestycjom BPO / SSC, po decyzji o Brexicie oraz obniżeniu i relokacji funduszy strukturalnych w UE, Polska może mieć niższe wydatki na infrastrukturę, czego efektem mogą być nadwyżki zasobów produkcyjnych w sektorze budowlanym. Będą one dodatkowo spotęgowane, gdy polscy i ukraińscy pracownicy powrócą z rynków zachodnioeuropejskich,” komentuje Jonathan Cohen, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Budowlanego Colliers International w Polsce.
Wróćmy na ziemię
Poprosiliśmy naszych ekspertów ds. wycen nieruchomości w regionie CEE o wyrażenie opinii na temat tego, jakie czynniki mogą obecnie być istotne dla deweloperów inwestujących w nieruchomości komercyjne. We wszystkich krajach poza Polską na pierwszym miejscu wymieniano popyt ze strony klientów. Dlaczego Polska jest tutaj wyjątkiem? Możliwym wytłumaczeniem jest utrzymująca się stabilna podaż nowych inwestycji budowlanych w polskich miastach. Deweloperzy działający na bardziej płynnym rynku biurowym mogą z większą pewnością podchodzić do budowania spekulacyjnego. Nawet w sektorze magazynowym ilość powierzchni znajdującej się obecnie w budowie, jako odsetek całkowitej podaży przestrzeni magazynowej w Warszawie (6%) i w 8 miastach regionalnych w Polsce (średnio 13%) jest większa niż w Pradze i Budapeszcie (w obu przypadkach jest to 5%). Najważniejszymi czynnikami dla polskich deweloperów są obecnie koszty pracy oraz materiałów.
Niska podaż pracowników topi skrzydła
Zarówno w regionie CEE, jak i w całej UE, wzrost płac i trudności w pozyskaniu pracowników pod koniec 2018 r. to problemy jeszcze bardziej dotkliwe niż w latach 2006-2007. Coraz trudniej o rentowną działalność w sytuacji, gdy płace w ciągu niespełna 3 lat wzrosły o jedną czwartą, a w niektórych przypadkach nawet o połowę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty realizacji typowych inwestycji biurowych w dzielnicach biznesowych w stolicach regionu CEE-6 wzrosły o ok. 5%-17%. Wygląda na to, że rok 2019 będzie kolejnym rokiem wzrostu płac w regionie. Szacujemy, że krajowy poziom płac wzrośnie rok do roku o 5%-10%, a płaca minimalna we wszystkich branżach zanotuje wzrost o 7%-10%, przy możliwych wynikach skrajnych, takich jak ogłoszony niedawno przez Rumunię wzrost minimalnego wynagrodzenia robotników budowlanych o oszałamiające 58% w skali rok do roku. Koszty budowy mogą więc dalej rosnąć, przy jednocześnie spadającym powoli popycie.
Pięta achillesowa. Czy spadki się utrzymają?
Nastroje gospodarcze w 6 krajach Europy Środkowo-Wschodniej, nawet uwzględniając odnotowywane od lutego spadki, pozostają na historycznie wysokim poziomie, nie prognozując na chwilę obecną recesji. Pogorszenie nastrojów wynika głównie z sytuacji w eksporcie i jest powiązane ze spowolnieniem gospodarczym/eksportowym w strefie Euro. Państwa regionu CEE-6 i cała Europa będzie musiała w 2019 r. stawić czoła kwestii Brexitu oraz potencjalnym problemom handlowym z USA. Sam Brexit może doprowadzić do ograniczenia inwestycji w 6 krajach regionu CEE poprzez swój wpływ na program funduszy strukturalnych UE po 2020 roku, przekładający się na sytuację w zakresie budownictwa lądowego.
Zbyt wysokie loty – skok cen inwestycji budowlanych
Nastąpił wyraźny skok poziomu cen inwestycji komercyjnych w 6 krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Zmiana kosztów budowy powierzchni najmu brutto typowej przestrzeni biurowej wielkości 15 tys. metrów kwadratowych w centralnej dzielnicy biznesowej w stolicach wahała się, według naszych specjalistów ds. wycen, w ciągu ostatniego roku w regionie CEE-6 od ok. 5% do ok. 17%. Inwestycje w Budapeszcie (wzrost o 10%-15%) i Bukareszcie (zwyżka o 11%-17%) borykały się z najwyższą presją cenową w 2018 r. W Polsce firma Colliers odnotowała dwucyfrowy wzrost kosztów w sektorze budownictwa komercyjnego, wynikający zarówno z niedoboru pracowników, jak i materiałów budowlanych. Co ciekawe, oficjalne statystyki GUS za ten sam okres wskazują na niższy wzrost kosztów w ciągu roku, co prawdopodobnie jest wynikiem korekty wcześniejszych anomalii w tym zakresie.
Czynniki podażowe rzucają wyzwanie grawitacji
Najistotniejszym ograniczeniem w całym regionie jest obecnie brak pracowników. Ograniczenia finansowe, w tym ryzyko projektowe, walutowe, koszty odsetek od zadłużenia oraz presja w zakresie płac i marży, pozostaje drugim najważniejszym czynnikiem, który przez ostatnie lata tylko w niewielkim stopniu ulegał cyklicznym wahaniom.
Wzrost płac utrzyma się w 2019 r.
Nawet biorąc pod uwagę spowolnienie gospodarcze w całej Europie i potencjalnie w regionie CEE-6, wydaje się, że presja na wzrost płac utrzyma się w regionie przez cały 2019 r. Zalecenia dotyczące płacy minimalnej mówią o wzroście w przedziale 7%-10% w ciągu tego roku. Poziomy te to punkt odniesienia dla oczekiwań najmniej wykwalifikowanych pracowników na placu budowy. Według danych Eurostatu od 2015 r. nastąpiła prawdziwa rewolucja, jeżeli chodzi o poziom wynagrodzenia w branży budowlanej w całym regionie. Pomijając podwojenie płac brutto w Rumunii pod wpływem zmian w ordynacji podatkowej, największy wzrost odnotowano na Węgrzech * (149 w porównaniu do 100 w 2015 r.), w Polsce (129) i na Słowacji (126).
* Wskaźnik wzrostu płac w budownictwie wg Eurostatu, Q3 2018 (2015 = 100)
Źródło: Colliers
