Widoczny jest wyraźny trend, że duża część nowo budowanych obiektów, zwłaszcza biurowych, jest przygotowana do otrzymania certyfikatów potwierdzających m.in. energooszczędność budynku. Widać to po zaangażowaniu graczy budujących najwięcej tego typu obiektów w Polsce jak Ghelamco, GTC, Skanska Development, Neinver czyi Echo Investment – mówi Paweł Warda, doradca ds. akredytacji LEED w Jones Lang LaSalle.
Certyfikaty potwierdzające, że dany budynek jest energooszczędny, to m.in. LEED i BREEAM.
– Budynków w Polsce posiadających końcowy certyfikat LEED jest 3, z czego dwa to biurowce, a budynków z BREEAM jest 4, wszystkie z nich to biurowce – mówi Paweł Warda, doradca ds. akredytacji LEED w Jones Lang LaSalle.
Budynki z tymi certyfikatami stanowią więc niewielki ułamek polskiego rynku.
W procesie certyfikacji można uzyskać pre certyfikat, czyli wstępną ocenę budynku, zanim jego budowa zostanie ukończona. Takich budynków, które są w fazie budowy i uzyskały pre certyfikaty LEED i BREEAM, jest więcej.
– Widoczny jest wyraźny trend, że duża część nowo budowanych obiektów, zwłaszcza biurowych, jest przygotowana do certyfikacji lub jest w jej trakcie. Najlepiej widać to po zaangażowaniu dużych graczy, budujących najwięcej tego typu obiektów w Polsce, jak Ghelamco, GTC, Skanska Development, Neinver czyi Echo Investment. Te firmy zadeklarowały, że ich nowe projekty będą certyfikowane w LEED lub BREEAM – dodaje Paweł Warda.
Możliwa jest certyfikacja już istniejących budynków, ale wiąże się ona z pewnymi nakładami finansowymi i nie zawsze właściciele budynków są tym zainteresowani. Kiedy budynek jest skończony i ma zacząć przynosić zwrot z zaangażowanego kapitału to deweloperzy niekoniecznie myślą o tym, aby wydawać dodatkowe pieniądze i wprowadzać w budynkach zmiany. Certyfikowanych budynków istniejących nie jest więc dużo. Dobrym przykładem budynku istniejącego jest biurowiec Rondo 1 w Warszawie, gdzie jego właściciel, czyli spółka MGPA, certyfikował go w systemie LEED dla budynków istniejących.
Trudno jednoznacznie określić, jak certyfikaty LEED i BREEAM przykładają się na koszty najmu. Nie można jeszcze mówić o rynku tego typu obiektów w Polsce, ponieważ jest tylko 7 certyfikowanych budynków z czego 6 to biurowce. Dodatkowo część powierzchni w tych budynkach została wynajęta zanim uzyskały one certyfikat.
W Stanów Zjednoczonych szacuje, że w tego typu obiektach czynsz jest wyższy o ok. 3-8 5 proc. niż w innych budynkach. Paweł Warda zwraca uwagę, że aby móc porównać koszty najmu w różnych obiektach trzeba mieć dużą bazę danych transakcji, dzięki, której można by dokonać takiej analizy np. wyciągając średnie wartości czynszów. Tak swoje analizy przeprowadza USGBC czyli organizacja, która m.in., stworzyła LEED.
Na pewno obiekty z LEED łatwiej się reklamuje i łatwiej sprzedaje się w nich powierzchnie – zauważa Paweł Warda.
Budynki z LEED i BREEAM reklamuje się jako bardziej energooszczędne i przyjazne dla użytkowników.
Z obserwacji Jones Lang LaSalle wynika, że to jednak nie najemcy są głównym motorem zmian w podejściu deweloperów do budownictwa zrównoważonego. Są nimi inwestorzy kupujący od deweloperów budynki. Od dawna wywierają na nich dużą presje, aby budować zgodnie z wymogami certyfikatów. Badania jakie firma Jones Lang LaSalle przeprowadziła w Europie pokazują, że tylko takie obiekty za kilka lat będą postrzegane jako budynki o najwyższej wartości, zwłaszcza technicznej.
– Przykładem takiego podejścia jest budynek Zebra w Warszawie. Zanim zakończyła się jego budowa już został sprzedany inwestorowi, co w ówczesnej sytuacji rynkowej było bardzo dobrym wynikiem. Jednym z powodów tak szybkiej sprzedaży był fakt, że budynek będzie posiadał certyfikat LEED – informuje Paweł Warda.
W biurowcach czynsz składa się z kilku elementów. Pierwszym z nich jest opłata stała, następnie jest opłata eksploatacyjna, stanowiąca ok. 25-30 proc. wartości całego czynszu. Wysokość tej opłaty jest ustalana raz do roku, obejmuje również media. Oprócz tego są opłaty licznikowe. Sam czynsz nie zależy od konsumpcji energii, w budynkach zużywających mniej energii najemca będzie płacił mniej za opłaty licznikowe i nieco mniej za opłatę eksploatacyjną. Składowy element opłaty eksploatacyjnej, który wynika z konsumpcji energii, jest dość niski.
Paweł Warda zwraca uwagę, że wyższy czynsz w budynkach z LEED i BREEAM wynika z tego, że są one bardziej przyjazne dla użytkowników, są nowocześniejsze i są utrzymywane w dobrym stanie technicznym.
Firma Jones Lang LaSalle przeprowadziła badania Gobal Corporate Survey w której zapytano 143 dyrektorów korporacji międzynarodowych odpowiedzialnych za politykę nieruchomościową w swoich firmach. 48 proc. z nich wyraziło gotowość do płacenia do 10 proc. wyższych czynszów w budynkach „zielonych”, ale już tylko 2 proc. z nich byłaby gotowa zaakceptować różnicę w czynszu na poziomach powyżej 10 proc. Badania przeprowadzono wprawdzie w Stanach Zjednoczonych niemniej duża część respondentów posiada swoje biura w Europie i Polsce i powinniśmy obserwować trendy za oceanem w tej dziedzinie.
– Potwierdzeniem dużego zainteresowania inwestorów budownictwem zrównoważonym jest wynik naszych analiz, z których wynika że około połowa głównych graczy spośród funduszy rynku nieruchomości posiada dedykowane fundusze które inwestują wyłącznie w tego rodzaju obiekty – dodaje Paweł Warda.
Źródło: www.wnp.pl
