Coraz więcej realizowanych w Polsce inwestycji budowlanych, przeznaczonych dla sektora biznesowego oraz administracji publicznej, jest wyposażanych w systemy zarządzania BMS (Building Managament Systems). Dzięki integracji wielu różnych elementów (HVAC, monitoringu, alarmu itd.) w jeden spójny system możliwe jest optymalne zarządzanie infrastrukturą, obniżenie kosztów eksploatacji całego budynku, zachowanie pełnego komfortu użytkowników i ułatwienie obsługi.
Jak podaje Walter Herz – firma doradcza działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych – w Warszawie czeka na najemców ok. 600 tys. mkw. powierzchni. Nie oznacza to wcale, że brakuje chętnych do wynajmu, gdyż w 2015 r. wynajęto w stolicy prawie trzy razy więcej powierzchni biurowej, niż oddano jej do użytku. Według informacji zebranych przez ekspertów firmy w tym roku w Warszawie powstaje około 700 tys. mkw. biur. Do użytku ma zostać oddanych około 30 budynków biurowych, w tym również zostanie dokończona m.in. budowa kompleksu Warsaw Spire z placem Europejskim, a także budowa wieży biurowej Q22 przy al. Jana Pawła II. Wśród największych inwestycji, będących w trakcie budowy, znajduje się m.in. usytuowany w Warszawie u zbiegu Prostej i Towarowej Generation Park firmy Skanska (łącznie 84 tys. mkw. powierzchni użytkowej). Natomiast w okolicy ronda Daszyńskiego firma Karimpol buduje 195-metrową wieżę Skyliner, która będzie jednym z najwyższych warszawskich biurowców, niższym jednak od liczącego 220 m Warsaw Spire.
Choć w Warszawie buduje się najwięcej budynków biurowych w najwyższej klasie, to wiele ciekawych inwestycji jest również realizowanych w innych dużych ośrodkach miejskich. Według opublikowanego w 2015 r. raportu firmy PMR pt. „Budynki biurowe w Polsce 2015– 2020. Inwestycje – Firmy – Statystyki – Prognozy – Ceny” dynamicznie rosną zasoby powierzchni biurowych w Krakowie i Wrocławiu. Według bazy PMR Inwestycje, w miastach tych w marcu 2015 r. było odpowiednio 15 i 10 projektów biurowych w trakcie realizacji. Również około dziesięciu inwestycji biurowych powstawało w 2015 r. na rynku trójmiejskim.
Jednak nie wszędzie sytuacja przedstawia się tak dobrze. Przykładem jest chociażby Łódź. Jak informował w grudniu 2015 r. „Dziennik Łódzki”, w tym mieście akurat brakuje wolnej powierzchni biurowej klasy A, a lokale w budowanych biurowcach mają już potencjalnych najemców.
W 2016 r. ma przybyć w Łodzi około 30 tys. mkw. powierzchni biurowej, oczekiwanej przez przyszłych najemców. Do użytku oddane zostaną m.in. dwa biurowce: GTC przy ul. Wólczańskiej (drugi budynek) i Symetris Business Park przy al. Piłsudskiego. Są też regiony takie jak Warmia i Mazury, które chcą przyciągnąć biznes, w tym inwestycje BPO/SSC. Business Process Outsourcing (BPO) – centra outsourcingu procesów biznesowych i Shared Services Centers (SSC) – centra usług wspólnych, to specyficzne inwestycje, gdzie oczekuje się zarówno wykształconej kadry (w Olsztynie i Elblagu działa 14 uczelni wyższych), jak i powierzchni biurowej.
Obecnie w regionie jest ok. 60 tys. mkw. powierzchni biurowych, ale w większości w standardzie B. Właśnie w takich miejscach budowa nowoczesnych budynków biurowych jest bardzo potrzebna.
Tylko klasa A
Na rynku nieruchomości budynki biurowe dzieli się na trzy główne klasy: A, B i C. Według większości źródeł system takiej klasyfikacji został zapoczątkowany w USA w latach 90. ubiegłego wieku i wynikał z szybko rosnącej konkurencji na rynku tego rodzaju nieruchomości. W Polsce często korzysta się z przewodnika „Modern Office Standards Polska”, opracowanego przez Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis na przełomie 2008 i 2009 roku i uaktualnianego w kolejnych edycjach.
Wśród podstawowych kryteriów pozwalających na zakwalifikowanie budynku do najwyższej klasy, czyli A, znajdują się: bardzo dobra lokalizacja (dojazd, miejsca parkingowe itp.), jakość wykończenia wnętrz, pełna klimatyzacja i kontrola jakości powietrza, podwieszane sufity, możliwość dowolnej aranżacji wnętrz. Podstawą są też obecnie: okablowanie strukturalne budynku, system telekomunikacyjny, zwielokrotnione systemy zasilania – w tym awaryjnego podtrzymywania napięcia. Liczy się też niskie zużycie energii oraz posiadanie certyfikatów ekologicznych. Dla wielu użytkowników, zwłaszcza z międzynarodowych korporacji, duże znaczenie ma także prestiż budynku i jego atrakcyjna forma architektoniczna.
Na przykład wspomniany już warszawski Skyliner został zaprojektowany w formie strzelistej, smukłej bryły. Słupy konstrukcyjne odsunięto od elewacji, co pozwala lepiej ja doświetlić światłem słonecznym. Obiekt zaprojektowano z uwzględnieniem przyjaznych środowisku rozwiązań, zgodnych z systemem certyfikacji BREEAM (Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method). Jest to uznany na świecie system oceny budynków, uwzględniający ich oddziaływanie na środowisko naturalne.
System certyfikacji BREEAM dla budynków biurowych (jak również domów mieszkalnych) został wdrożony w przez BRE w Wielkiej Brytanii w 1990 r. Budynek oceniany jest punktowo. Zdobyte punkty przelicza się na procenty i mnoży przez wskaźniki wagowe przypisane do danej kategorii. Wyniki są podawane w sześciostopniowej skali:
<30% – Unclassified, 30–44% – Pass, 45–54% – Good, 55–69% – Very Good, 70–84% – Excellent, >85% – Outstanding.
Certyfikat najniższy przyznawany jest za spełnienie 30% wymagań – jest to ocena Pass. Następnie Good za 45%, Very Good za 55% itd.
Warto też wspomnieć o rodzajach certyfikatów, takich jak: BREAAM Interim (etap projektowy inwestycji), BREEAM Final (potwierdzenie projektu) oraz BREEAM In-Use (budynek użytkowany).
Podobnym systemem certyfikacji jest LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), przeznaczony do certyfikowania obiektów, w tym biurowych, i opracowany przez U.S. Green BuildingCouncil (USGBC). Oba systemy wpisują się w obecny trend w budownictwie deweloperskim, jakim jest tzw. zielone budownictwo.
To, że dziś możemy mówić o budynkach biurowych klasy A, to zasługa nie tylko nowych technologii i materiałów stosowanych w budownictwie, ale również systemów informatycznych nadzorujących automatykę budynkową. Chcąc skutecznie zarządzać systemami w nowoczesnym budynku, ważne jest zbieranie informacji, na przykład o zużyciu energii i innych mediów. Jednak nie chodzi o to, jakie było to zużycie w określonym czasie w całym obiekcie, ale jakie jest bieżące zużycie w poszczególnych jego częściach, a nawet w pomieszczeniach.
Kolejnym krokiem jest przejście od analizy zbieranych danych do sterowania systemami i urządzeniami zainstalowanymi w budynkach. Takich systemów automatyzacji sterowania budynkiem jest obecnie dostępnych na rynku wiele. Przykładem jest Vision BMS, którego producentem jest firma APA Innovative. System można obsługiwać nie tylko z poziomu panelu zainstalowanego na obiekcie, ale też przez przeglądarkę internetową lub z urzadzeń mobilnych z dowolnego miejsca. Można sterować silnikami, siłownikami, komunikować się z licznikami mediów (zużycie: wody, energii elektrycznej, gazu lub generowania ścieków).
System pozwala na kontrolowanie urządzeń związanych z odnawialnymi źródłami energii, co umożliwia wpływanie na ich wydajność. Systemy tego typu integrują się w pełni z podsystemami HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja).
Pełna integracja tych urządzeń daje nam nowe możliwości regulacji energii. Nowoczesne systemy do sterowania automatyką budynkową wykorzystują do poprawy efektywności energetycznej nie tylko informacje, jakie pomieszczenia są w danej chwili użytkowane, ale również informacje o aktualnych i prognozowanych warunkach pogodowych, np. o poziomie nasłonecznienia.
Wybrane nowoczesne realizacje
Warsaw Spire. To prestiżowa inwestycja Ghelamco w Warszawie, budowana obok stacji drugiej linii metra – Rondo Daszyńskiego. Na projekt składają się trzy budynki, oferujące łącznie 109 tys. mkw. powierzchni biurowej. To 49-kondygnacyjny budynek wieżowy A o wysokości 220 metrów oraz dwa 55-metrowe budynki sąsiadujące B i C (projekt architektów z belgijskiej pracowni architektonicznej M. & J-M.Jaspers – J. Eyers & Partners we współpracy z firmą Projekt Polsko-Belgijska Pracownia Architektury). Kompleks będzie przyjazny dla środowiska naturalnego. Warsaw Spire ma certyfikat BREEAM na poziomie Excellent i certyfikat poświadczający wykorzystanie energii odnawialnej, przyznany przez STX Services. W obiekcie będą wykorzystane nowoczesne rozwiązania technologiczne, w tym również takie, które do tej pory nie były stosowane w inwestycjach biurowych w Polsce, np. system nowoczesnych wind double-deck.
W podziemiach kompleksu znajdzie się pięciopoziomowy parking na 1300 samochodów. Dla rowerzystów przewidziano oddzielną rampę i odpowiednią infrastrukturę: parking, szatnie i prysznice.
Warsaw Spire będzie miał największy w Europie i drugi na świecie pod względem rozmiaru system DVM S Water, składający się z ponad 170 agregatów VRF chłodzonych wodą, 3000 jednostek wewnętrznych typu kanałowego oraz 500 skrzynek odzysku ciepła, co przekłada się na moc nominalną urządzeń rzędu 7 MW. System ten tworzy w inwestycji zupełnie nową jakość spośród rozwiązań HVAC, stanowiąc alternatywę dla konwencjonalnych systemów chłodzenia i ogrzewania.
Systemami i instalacjami budynku będzie zarządzał system klasy BMS, co umożliwi monitorowanie i reagowanie w czasie rzeczywistym na zmiany warunków wewnętrznych i zewnętrznych.
Ponadto zastosowany w Warsaw Spire model energetyczny pozwala oszacować rzeczywiste oszczędności energetyczne w porównaniu z innymi obiektami, przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów. Uzyskanie wysokiego współczynnika energooszczędności jest możliwe dzięki dobraniu odpowiednich materiałów wykończeniowych, takich jak np. szkło wysokoselektywne. Uzyskuje się je przez napylanie powłokami magnetronowymi, co zapewnia wysoką izolacyjność termiczną oraz zapobiega nagrzewaniu się wnętrza. Dzięki zastosowaniu tego rodzaju szkła miejsca pracy będą też dobrze doświetlone światłem dziennym.
Wronia 31. Znajdujący się niedaleko Warsaw Spire biurowiec Wronia 31 to projekt realizowany również przez firmę Ghelamco Poland. Znajdzie się w nim 15 150 mkw. powierzchni biurowej klasy A i 850 mkw. powierzchni handlowo-usługowej.
Przewidziano w nim taras widokowy (na 7 piętrze) do wykorzystywania przez najemców. Będzie w nim też podziemny parking z miejscami na 195 samochodów oraz infrastruktura dla rowerzystów – 54 miejsca postojowe i dwie szatnie wyposażone w kabiny prysznicowe. Projekt też jest realizowany zgodnie z zaleceniami systemu certyfikacji środowiskowej BREEAM – będzie to już dziewiąty obiekt z takim certyfikatem w portfolio Ghelamco. Zakończenie budowy Wroniej 31 zaplanowano na drugi kwartał przyszłego roku.
Nobilis Business House. Na początku marca tego roku symboliczna wiecha zawisła na budynku Nobilis Business House – nowoczesnym biurowcu klasy A, realizowanym przez Echo Investment we Wrocławiu, obok Pasażu Grunwaldzkiego. Jak podano, aktualnie prowadzone są prace elewacyjne i instalacyjne oraz rozpoczęto montaż wind. Nobilis Business House to trzeci budynek biurowy Echo Investment we Wrocławiu. Obiekt wyróżnia ciekawa architektura i bardzo dobra lokalizacja. Nobilis oferuje 16 000 mkw. powierzchni biurowej. Użytkownicy biurowca będą mogli korzystać m.in. z systemu kontroli dostępu, szybkich wind, energooszczędnej klimatyzacji i wentylacji, systemu kontroli wilgotności powietrza oraz przyjaznego systemu oświetlenia.
Poza jednopoziomowym parkingiem przewidziano 72 miejsca dla rowerzystów, z odpowiednią infrastrukturą – szatnie z prysznicami i suszarniami.
W projekcie Nobilis Business House znalazły się także miejsca do wypoczynku na świeżym powietrzu. Jesienią ubiegłego roku budynek uzyskał certyfikat BREEAM Interim Excellent z bardzo wysokim wynikiem (72%).
Q22 to wieżowiec powstający w śródmieściu Warszawy, zaprojektowany przez pracownię Kuryłowicz & Associates przy współpracy z polskim oddziałem Buro Happold. Deweloperem budynku jest Echo Investment. W lutym planowano zakończenie prac związanych z głównymi systemami instalacyjnymi i rozpoczęcie rozruchów, a w marcu zagospodarowanie terenu wokół biurowca. Zakończenie budowy ma nastąpić na początku drugiego kwartału br.
Q22 to 155-metrowy budynek biurowy z ponad 50 000 mkw. powierzchni biurowej na wynajem. W Q22 powstanie duże, reprezentacyjne, przeszklone lobby. Piętro 14 przeznaczone zostało pod funkcje specjalne, m.in. takie jak centrum konferencyjne oraz klub fitness.
W pięciokondygnacyjnym parkingu podziemnym użytkownicy Q22 będą mogli korzystać z 348 miejsc. Do dyspozycji będą też miejsca postojowe dla rowerów, szatnie i prysznice dla rowerzystów. Q22 otrzymał certyfikat ekologiczny BREEAM Interim Excellent z jednym z najwyższych w tej kategorii wyników w Polsce (niemal 80%).
EQlibrium. To pierwsza inwestycja biurowa w port folio Grupy Waryński. W biurowcu EQlibrium znajdzie się 10 500 mkw. powierzchni komercyjnej i 113 miejsc parkingowych. Obiekt realizuje firma Budimex. To nowoczesny budynek biurowy o standardzie technicznym klasy A. Kurtynowe, przeszklone fasady z powtarzalnymi, pionowymi elementami nadają strukturze nowoczesny charakter i zapewniają doskonałe nasłonecznienie wnętrz. Projekt inwestycji przygotowała pracowania architektoniczna S.A.M.I. Architekci Mariusz Lewandowski i Wspólnicy. Biurowiec składa się z dwóch scalonych ze sobą brył: wyższej – jedenastokondygnacyjnej oraz niższej – sześciokondygnacyjnej. Kondygnacje zaprojektowano w sposób umożliwiający łatwą adaptację w formie otwartej przestrzeni lub do klasycznego podziału na pomieszczenia biurowe.
Najemcy będą mieli możliwość samodzielnego kształtowania, aranżacji i wykończenia powierzchni biurowej.
Zastosowane w EQlibrium technologie to m.in.: energooszczędny system oświetlenia wykorzystujący technologie LED, system modułowych, podwieszanych sufitów, systemowa podłoga podniesiona, umożliwiająca dostosowanie powierzchni biurowej do indywidualnych potrzeb oraz trwałe i łatwe w pielęgnacji wykładziny w korytarzach oraz na podłogach powierzchni biurowych.
Przewidziano dwa niezależne przyłącza elektryczne, stację transformatorową oraz miejsce na agregat prądotwórczy.
Otwierane okna i wertykale zapewniają dostęp świeżego powietrza oraz naturalne naświetlenie. W budynku będzie sześć szybkobieżnych wind oraz nowoczesne systemy ochrony, wspierane przez system kamer CCTV. Elewacja budynku będzie się charakteryzować podwyższoną izolacyjnością termiczną i akustyczną. Budynek będzie miał certyfikat BREEAM na poziomie Very Good.
Zakończenie budowy biurowca przewidziane jest na pierwszy kwartał 2017 r.
Tryton Business House. Właśnie rozpoczyna się użytkowanie biurowca Tryton Business House, zlokalizowanego w centrum Gdańska przy skrzyżowaniu ul. Jana z Kolna i Wałów Piastowskich. To oznacza 22 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Tryton Business House to nowoczesny budynek biurowy klasy A, położony przy głównych arteriach komunikacyjnych miasta. Autorem projektu jest pracownia Arch-Deco z Gdyni, a inwestorem – Echo Investment. Przewidziano w nim 72 zadaszone miejsca postojowe dla rowerów oraz infrastrukturę dla rowerzystów: prysznice, szatnie i suszarnie.
Jest też parking podziemny z miejscami postojowymi dla 262 samochodów. Każda powierzchnia do wynajmu jest wyposażona w podnoszone podłogi, puszki podłogowe, obniżane sufity, przyjazne oświetlenie, czujniki dymu i temperatury, klimatyzacje i wentylacje oraz duże okna z roletami, pozwalające na kontrolę ilości dziennego światła w miejscu pracy. Jak podaje Echo Investment, już na początkowym etapie projektowania i realizacji budynków biurowych firma dba o ochronę i minimalizowanie negatywnego wpływu na przyrodę. Daje najemcom narzędzia, które pozwalają świadomie zużywać zasoby, takie jak woda i energia.
Podsumowanie
Obecnie na rynku można zaobserwować duże zainteresowanie obiektami biurowymi wykonywanymi w nowoczesnych technologiach. Choć nadal w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach najemcy godzą się na standard B, to zapewne właściciele takich obiektów będą zmuszeni w niedługim czasie przeprowadzić ich modernizację lub nawet zdecydować się na ich rozbiórkę i budowę nowego obiektu. Warto pamiętać, że budynek jest dla pracowników, którzy muszą czuć się w nim komfortowo. Budynek nie jest też inteligentny, ale inteligentny jest człowiek, który nim steruje i potrafi wykorzystać dostępne technologie.
Dużo się dziś mówi o budynkach pasywnych, ale nie wszyscy preferują je jako miejsca pracy. Trzeba na przykład zaakceptować, że okien się w nim z reguły nie otwiera. Na świecie powstają już biurowce dostosowujące się do indywidualnych potrzeb każdego użytkownika. Tom Randall z Bloomberg Businessweek w artykule opublikowanym pod koniec 2015 r. nazwał najmądrzejszym budynkiem na świecie amsterdamski biurowiec The Edge, w którym mieszczą się biura firmy konsultingowej Deloitte. Zastosowany w obiekcie system informatyczny wie (lub będzie wiedział po kolejnej aktualizacji), gdzie pracownicy mieszkają, jakimi jeżdżą samochodami, z kim i kto ma umówione spotkanie, a nawet ile łyżeczek cukru używają do posłodzenia kawy.
Po przybyciu pracownika do pracy system wskazuje najbardziej dogodne miejsce do zaparkowania samochodu.
Ponieważ zastosowano system „gorących” biurek i miejsc do pracy na stojąco, system wskazuje wolne miejsca, a znając parametry oświetlenia, temperatury itp. preferowane przez daną osobę, przygotowuje miejsce pracy tak, by osoba ta czuła się najbardziej komfortowo. Jak podaje Tom Randall, Edge to budynek zaprojektowany zgodnie z wymogami ekologicznymi, który uzyskał w rankingu BREEAM poziom aż 98,4%. To znacznie więcej niż uzyskały najnowocześniejsze biurowce zbudowane w naszym kraju. Można wspomnieć, że znaczna część energii potrzebnej do użytkowania budynku pochodzi z umieszczonych na nim paneli słonecznych.
Osoby przebywające w salach do treningu, ćwicząc na niektórych z urządzeń, dodatkowo „ładują” zapasy energii w budynku. Natomiast do spłukiwania toalet wykorzystuje się wodę ze zbieranej deszczówki. Konstrukcja budynku pozwala na maksymalne wykorzystanie oświetlenia naturalnego. Oczywiście sztuczne oświetlenie zapewniają światła LED. Co ciekawe, kable zasilające są równocześnie wykorzystywane do przenoszenia danych, podłączenia do Internetu i zbierania danych z różnych czujników (światło, temperatura, wilgotność itp.), przy czym część z nich umieszczono w panelach z oświetleniem. Jak podano, biurowiec Edge zużywa o 70% mniej energii niż typowy biurowiec.
Oczywiście obiekt tak nasycony nowoczesnymi rozwiązaniami odpowiada też nowemu stylowi pracy biurowej, w którym nie przebywa się tylko przy „swoim” biurku. Dlatego ważnymi przestrzeniami są odpowiednio zaaranżowane miejsca spotkań, rozmów i obszary przeznaczone do pracy twórczej.
Wydaje się, że taka jest przyszłość pracy „biurowej”, a obiektów tego rodzaju będzie systematycznie przybywało.
O autorze: Bohdan Szafrański jest od początku lat 90. związany z branżą informatyczną. Ukończył studia podyplomowe z zakresu informatyki i telekomunikacji na Politechnice Warszawskiej. Zajmował się zagadnieniami normalizacyjnymi w Polskim Komitecie Normalizacyjnym. Publicysta, dziennikarz. Obecnie publikuje m.in. w prasie specjalistycznej skierowanej do służb utrzymania ruchu w przemyśle.
Autor: Bohdan Szafranski
